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Auch wenn ein Mietverhältnis in der Regel ohne Reibereien abläuft, kann es zwischen den Vertragsparteien mitunter zu Zwistigkeiten kommen. Bevor seitens einer Vertragspartei eine fristlose Kündigung des geschlossenen Mietvertrages ausgesprochen wird, spricht diese meist eine sog. Abmahnung aus. Die Abmahnung kann sowohl mündlich als auch schriftlich einseitig ausgesprochen werden, es empfiehlt sich jedoch zu Beweiszwecken unbedingt die schriftliche Form zu verwenden.

Bei einer Abmahnung wird die gegnerische Vertragspartei zu einem Tun oder einem Unterlassen aufgefordert. Diese Vertragspartei soll durch die ausgesprochene Abmahnung letztmalig die Gelegenheit gegeben werden, das seitens der abmahnenden Partei Geforderte nachzuholen. Weigert sich die abgemahnte Vertragspartei durch Unterlassen, der Aufforderung nachzukommen, gerät sie in Verzug. Aus dieser Inverzugsetzung kann die abmahnende Vertragspartei sodann ihrerseits Rechte ableiten, z. B. die einseitige fristlose Kündigung des geschlossenen Mietvertrages.

Mieter als auch der Vermieter ihrerseits einseitig einen Mietvertrag fristlos kündigen können, wenn sie einen wichtigen Grund zur außerordentlichen Vertragsauflösung vorweisen können. ( § 543 BGB) Theoretisch kann ein Mietvertrag ohne eine vorherige Abmahnung fristlos gekündigt werden, praktisch sollte der Kündigung eine Abmahnung vorangehen ( § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Eine Frist zur Abhilfe der angemahnten Gründe gibt es nicht, allerdings sollte die gesetzte Frist so angelegt sein, dass der abgemahnten Vertragspartei ausreichend Zeit gegeben wird, das Abgemahnte zu beseitigen bzw. zu unterlassen. Daher sind es je nach Sachlage, außer bei groben Verstößen wie schwerer Sachbeschädigung, in der Regel 14-Tage oder mehr.

Wichtig: Es ist zu beachten, dass es durchaus Verfallszeiten für eine Abmahnung gibt (OLG München, Urteil vom 22. Februar 2001, Az: 3 U 5169/00). Das Abzumahnende muss daher zeitgenau sein und die Kündigung bei erfolgloser Abmahnung zeitnah erfolgen.

Ein sehr häufiges Problem bei einer mündlichen Abmahnung ist der Beweis des Zugang derselben. Auch wenn Zeugen bei der ausgesprochen mündlichen Abmahnung an die Gegenpartei anwesend waren, kann bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung oftmals erfolgreich der wesentliche Inhalt von der Gegenpartei bestritten werden. Wesentlich erfolgversprechender ist eine schriftliche Abmahnung an die Gegenpartei, deren Zugang nachweislich erfolgen sollte, z. B. durch persönliche Abgabe mit Zeugen, der die erfolgte Übergabe bezeuen kann oder durch ein Übergabeeinschreiben oder Einschreiben-Rückschein, bei dem die Zustellung dokumentiert ist. Ferner kann auch per Gerichtsvollzieher zugestellt werden, wobei jedoch höhere Gebühren anfallen.

Bei einer schriftlichen Abmahnung muss die deutliche Aussage beinhaltet sein, dass die abmahende Partei bei fruchtlosem Unterlassen oder Tun der abgemahnten Vertragspartei die fristlose Kündigung des geschlossenen Mietvertrages ausgesprochen wird. Der weitverbreitete Irrtum, dass für eine fristlose Kündigung drei vorherige Abmahnung vonnöten seien, ist irrig. Es genügt bereits eine ausgesprochene Abmahnung.

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