Mietvertrag kündigen

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Kündigungsfrist bei Mietverträgen Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel 3 Monate, jedoch kann abweichend davon im Mietvertrag ein anderer Zeitraum vereinbart sein.
Daher sollte der Mietvertrag vor der Kündigung gründlich studiert werden.


Versand Um auf Nummer sicher zu gehen empfiehlt sich der Versand des Kündigungsschreibens per Einschreiben oder Einschreiben Rückschein.

Folgende Punkte muss das Kündigungsschreiben für den Mietvertrag unbedingt enthalten:

• Ihr Name und Anschrift
• Adresse und ggf. Firma des Vermieters
• Genaue Benennung der Wohnung. Beispiel: "..hiermit kündige ich den Mietvertrag über die Wohnung in der XY Strasse 3, 2 Stock re. zum ...".
• Falls vorhanden Kundennummer
• Den Zeitpunkt zu dem Sie kündigen möchten oder notfalls die Formulierung "hiermit kündige ich ... zum nächstmöglichen Zeitpunkt."
• Ganz wichtig: eine handschriftliche und eigenhändige Unterschrift, ansonsten ist das Kündigungsschreiben unwirksam.

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Außerordentliche Kündigung Das Ende der Mietzeit einer Wohnung wird durch den §542 BGB geregelt, aber eine andere Sache ist die fristlose außerordentliche Kündigung, die laut § 543 I BGB vom Mieter und ebenfalls vom Vermieter ausgesprochen werden kann.

Nach dem § 543 Abs.2 Nr. 1 BGB können beide Vertragsparteien den Mietvertrag kündigen, wenn wichtige Gründe vorliegen und das Mietverhältnis unter Abwägung der Interessen beider Vertragsparteien einander nicht zugemutet werden kann.

Der Mieter kann die Wohnung fristlos kündigen, wenn:

• Mängel an der Wohnung die, die Gesundheit gefährden.
  Z.B. bei Schimmel in der Wohnung
• Wenn die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt wird keine Heizung, Wasser, Strom etc.
• Wenn angezeigte und berechtigte Mängel nicht behoben werden.
• Wenn sich der Vermieter weigert wichtige Mängel zu beseitigen
• Die Wohnung mangelhaft oder sogar unbenutzbar ist, zum Beispiel durch Nässe, Feuchtigkeit oder Schimmel
• Mangelnde Beheizungsmöglichkeiten und rostgefärbtes Trinkwasser vorhanden ist
• Bei andauerndem Lärm.

Sonderfall energetische Modernisierung Wenn der Vermieter eine energetische Modernisierung (laut Gesetz alle Maßnahmen die dazu beitragen den Energieverbrauch zu senken) durchführen lässt und dadurch Lärm und zeitweise eine teilweise Nichtbenutzbarkeit der Wohnung entsteht, so muss der Mieter dies Neuerdings für die ersten 3 Monate dulden und kann keine Mietminderung vornehmen.

Auch kann eine solche Modernisierung nicht mehr gestoppt werden. Allerdings kann eventuell die zu erwartende Mieterhöhung (bis 11%), durch den Verweis auf besondere finanzielle Härten, verhindert werden. So z.B. wenn das Einkommen zu gering ist.

Wichtig: Setzen Sie eine Abhilfefrist Der Mieter sollte eine angemessene Abhilfefrist (je nach Fall bis zu 14 Tage oder sogar mehr) setzten, in der der Vermieter die Möglichkeit hat, die Mängel zu beheben. Am besten per Einschreiben Rückschein oder in Anwesenheit von Zeugen dem Vermieter die Mängel aufzeigen. Eine fristlose Kündigung sollte unbedingt rechtlich überprüft werden, da es vorkommen kann, dass das Gericht nur einen geringfügigen Mangel sieht und damit das Kündigungsschreiben ungültig ist und auch nicht unerhebliche zusätzliche Kosten auf den Mieter zukommen können. In vielen Fällen ist nur eine Mietminderung möglich.

Wird die Frist nicht angenommen oder eingehalten besteht das Kündigungsrecht weiter. Allerdings muss der Mieter sofort nach Bekanntwerden des Mangels diesen dem Vermieter anzeigen. Wartet er mit seiner Anzeige zu lange, dann ist das Recht zur Kündigung nach § 314 Abs. 3 BGB ausgeschlossen.

Der Vermieter kann die Wohnung entsprechend dem § 543 II Nr. 2 BGB fristlos kündigen, wenn der Mieter:

• die Wohnung vernachlässigt oder Beschädigt,
• die Sorgfalt stark gefährdet
• die Wohnung ohne Zustimmung dauerhaft Dritten überlässt
• der Mieter durch ständige Lärmbelästigung andere Mieter und den Hausfrieden stört.
  
  »Kündigungsschreiben wenn der Mieter den Haufrieden stört.

Der § 543 II Nr. 3 BGB und § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB berechtigt auch den Vermieter, dem Mieter ein Kündigungsschreiben zu schicken, wenn:

der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug kommt und der Mieter mehr als zwei Termine der Mietzahlung überschritten hat
Wenn also der Vermieter oder der Mieter den Mietvertrag kündigen möchte, dann muss die Kündigung für Jede Partei verständlich und nachvollziehbar erläutert werden.

Möchte man eine Kündigung schreiben, egal ob Vermieter oder Mieter, dann sollte jede Partei eine Art Checkliste erstellen, in der die wichtigsten Punkte festgehalten werden, die für eine rechtlich richtige Kündigung relevant sind.

Wenn der Mieter kündigt, dann sollte er notieren:

• Kündigungszeitpunkt zum XX.XX.XXXX . Notfalls die Formulierung:"... hiermit kündige ich zum nächstmöglichen Zeitpunkt."
• Kündigung per Einschreiben verschicken oder in Gegenwart von Zeugen beim Vermieter abgeben
• Kündigungsfrist einhalten
• bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung den Kündigungsgrund ausführlich schildern, wenn möglich von anderen Mietparteien schriftlich bestätigen lassen .
• Termin vereinbaren wg. Wohnungsbesichtigung und Abnahme
• Von dem Schreiben sollte sich der Mieter eine Kopie bereitlegen und den Einlieferungsbeleg gut aufbewahren.
• Sehr wichtig ist auch das Kündigungsschreiben für den Mietvertrag handschriftlich zu unterschreiben, da dies sonst nicht rechtsgültig ist.

Kündigt ein Vermieter seinem Mieter die Wohnung, so muss die Kündigung ebenfalls rechtssicher angefertigt sein. Kündigt der Vermieter wegen unzumutbaren Verhalten, so sollte das auch aufgeführt sein. Dazu gehören Termine von Abmahnungen in Kopie mit Androhung einer fristlosen Kündigung. Die fristlose Kündigung erfolgt dann ebenfalls per Einschreiben mit Rückschein

Mehr zum Thema: Mieter kündigen.

§ 569
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Rechtsberatung Eine günstige Alternative, um Ihre Möglichkeiten im Vorwege zu klären, bietet eine telefonische Rechtsberatung wie z.B.:

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Im folgenden ein Auszug aus dem BGB:

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1. Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.



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