Kündigung bei Eigenbedarf

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Zwar gilt grundsätzlich, dass die Rechte eines Mieters in Deutschland sehr gut geschützt sind. Niemandem darf vorschnell die Wohnung gekündigt werden, schon gar nicht dann, wenn neuer Wohnraum nicht einfach gefunden werden kann. Viele Vermieter mussten hier schon vor Gericht Niederlagen einstecken, wenn es darum ging, dass ein Gericht eine Kündigung aus verschiedenen Gründen für unzulässig erklärt hat. Eine mögliche Form der Kündigung ist die Kündigung bei Eigenbedarf.

Unter einer Kündigung bei Eigenbedarf versteht man, dass der Vermieter dem Mieter das Wohnverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt kündigt, weil er selbst oder enge Familienangehörige dort einziehen wollen oder müssen.

Besonders hart wird man von einer Kündigung bei Eigenbedarf als Mieter dann getroffen, wenn man schon Jahrzehnte lang in einer Mietwohnung lebt und nicht damit gerechnet hat, dass der Vermieter Eigenbedarf anmelden würde. Auch kommt es immer wieder vor, dass eine Kündigung bei Eigenbedarf ins Haus flattert, obwohl man als Mieter selbst gerade erst die Wohnung bezogen hat. Verständlich, dass viele Mieter eine Kündigung bei Eigenbedarf nicht einfach hinnehmen möchten. Natürlich kann eine Kündigung bei Eigenbedarf durchaus rechtens sein. Eigenbedarf ist aber an bestimmte rechtliche Voraussetzungen gebunden, die in vielen Fällen nicht gegeben sind.

Es reicht nicht aus, dass der Vermieter einfach ein Schreiben aufsetzt, dass er wegen Eigenbedarfs kündigen müsse. In seinem Kündigungsschreiben müssen die Gründe sehr detailliert dargelegt werden. Es reicht auch nicht aus, dass der Vermieter einfach anmerkt, er wolle nun selbst in der Wohnung leben. Die Gründe des Vermieters für eine Kündigung bei Eigenbedarf müssen vernünftig und nachvollziehbar sein - diese Begriffe beinhalten aber natürlich einen gewissen Spielraum.

Der Vermieter darf rechtmäßig zu Gunsten von Eltern, Kindern, Enkeln oder Geschwistern kündigen. Andere, weiter entfernte Verwandte zählen grundsätzlich nicht zum Personenkreis derer, die eine Kündigung bei Eigenbedarf als gerechtfertigt gelten lassen. Rechtmäßig kann aber sein, dass der Vermieter Eigenbedarf für beispielsweise eine Pflegekraft, die er dringend benötigt, geltend macht.

Wichtig ist zudem, dass die Kündigung auch fristgerecht ist. Drei Monate beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist bei einem Mietverhältnis von bis zu 5 Jahren, bei einer Mietdauer bis zu 8 Jahren gilt dagegen ein halbes Jahr als fristgerecht. Hat ein Mieter mehr als 10 Jahre lang in einer Mietwohnung gelebt, gilt eine neunmonatige Kündigungsfrist.

Ein Rechtsstreit wegen einer Kündigung bei Eigenbedarf liegt meistens an unklaren Begründungen, die der Vermieter angegeben hat. Ein vernünftiger Grund seitens des Vermieters kann beispielsweise dann vorliegen, wenn er in der Mietwohnung, um die es geht, seinen Altersruhesitz einrichten möchte. Dann muss er dies aber auch tun - er kann dies nicht nur angeben! Ein vernünftiger Grund kann weiterhin sein, dass er die Wohnung seinem Kind zur Verfügung stellen muss, wenn wichtige Gründe dies notwendig machen.

Gute Aussicht auf Erfolg hat der Einspruch von Mietern, wenn der Vermieter sich in seinem Kündigungsschreiben auf Gründe stützt, die ihm schon zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrages bekannt waren. Zumindest in den ersten 5 Jahren der Mietzeit können Mieter sich in der Regel darauf berufen, wenn sie Entsprechendes nachweisen können.

Eine Kündigung bei Eigenbedarf ist auch dann unzulässig, wenn es gar keinen wirklichen Eigenbedarf gibt, der über die Rechte der Mieter zu stellen ist. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Vermieter nur ab und zu in der entsprechenden Wohnung übernachten möchte oder wenn die Art und Weise des Eigenbedarfs, die der Vermieter vorgibt, nicht realistisch erscheint. Eine Wohnung im höchsten Stock eines Mehrparteienhauses ohne Aufzug ist demnach beispielsweise nicht für die gehbehinderten, kränklichen Eltern eines Vermieters geeignet.

Das können Mieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf tun:

• Im Idealfall schon bei Abschluss des Mietvertrages fragen, ob es ggf. in der Zukunft seitens des Vermieters Gründe geben könnte, Eigenbedarf anzumelden - im Zweifelsfall dann vor der Unterzeichnung bei einem Anwalt nachfragen.
• Keinesfalls vorschnell eine Kündigung akzeptieren.
• Das Kündigungsschreiben genau prüfen: Sind Gründe angegeben? Sind diese detailliert dargelegt worden? Sind die Gründe vernünftig und nachvollziehbar?
• In verschiedenen Fällen kann man auf einer besonderen sozialen Härte abstellen, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unrechtmäßig macht; hierzu von einem Anwalt beraten lassen.
  
  Tipp:Bei Beratungsstellen wie dem Mieterschutzbund und Mieter-helfen-Mieter kann sich günstig und umfassend informiert werden.

Ferner ist eine Rechtsschutzversicherung für Mieter sinnvoll, um ohne finanzielle Sorgen gegen eine ungerechtfertigte Kündigung vorgehen zu können.

Weiterführender Artikel für Vermieter: »Mieter kündigen