Bedingungen für eine ordentliche Kündigung bei Zahlungsrückstand eines Mieters.

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 Was droht Mietern, die in Zahlungsschwierigkeiten gelangen bzw. wann darf einem Mieter, der seine Miete nicht mehr fristgerecht bezahlen kann, gekündigt werden? Mit dieser Frage hat sich im Oktober 2012 der Bundesgerichtshof befasst.

Bisherige gesetzliche Regelung nur klar bei außerordentlichen Kündigungen Grundsätzlich ist laut Gesetz eine fristlose Kündigung nur dann möglich, wenn der Zahlungsrückstand zwei Monate überdauert. In diesem Fall der außerordentlichen Kündigung gibt es also eine ganz klare gesetzliche Regelung, die eine Sperrfrist von 2 Monaten beinhaltet.

Licht ins Dunkel der ordentlichen Kündigung Ob eine ordentliche Kündigung mit drei Monaten Kündigungsfrist möglich ist, wenn der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, war bislang allerdings unklar. Licht ins Dunkel hat ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts (Az. VIII ZR 107/129) vom Oktober 2012 gebracht, nachdem der Vermieter schon den Auszug des Mieters verlangen kann, wenn dieser weniger als 2 Monate im Zahlungsverzug ist, und zwar mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten.

Denn gemäß § 573 Abs.2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter eine Beendigung des Wohnraumverhältnisses berechtigterweise dann anstreben, wenn der Mieter schuldhaft und im nicht unerheblichen Maße seine Pflichten verletzt hat.

Vermieter können säumigen Mieter nun einfacher kündigen Mit diesem Urteil wurde klargestellt unter welchen Voraussetzungen eine ordentliche Kündigung eines Mieters, der im Zahlungsverzug ist, zulässig ist und dass die Sperrfrist von 2 Monaten, die bei einem fristlosen Kündigungsscheiben einzuhalten ist, für eine ordentliche Kündigung nicht gilt. Vermietern wurde somit die Möglichkeit eröffnet, Mietern bei einem Zahlungsverzug unterhalb der für fristlose Kündigungen geltenden Zahlungsfristen ordentlich, also mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten, zu kündigen.

Richter stärken auch die Rechte des Mieters Laut Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs kann ein Zahlungsrückstand, der weniger als einen Monat andauert und weniger als eine Monatsmiete beträgt nicht als erhebliche Verletzung der Zahlungspflicht des Mieters angesehen werden, die zu einer Kündigung führen dürfe, auch nicht zu einer ordentlichen Kündigung. Damit haben die Richter auch ein Machtwort gesprochen, das die Rechte des Mieters stärkt.

Widerspruch Wird dem Mieter vom Vermieter ordentlich gekündigt, bleibt ihm die Möglichkeit der Kündigung zu widersprechen und die Weiterführung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn der Verlust der Wohnung für den Vermieter und seine Familie oder eines anderen Angehörigen des Haushaltes eine besondere Härte bedeuten würde, die im Vergleich mit den berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (§ 574 BGB).

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