BGH Urteil zur Kündigung eines Mieters, der die zu hohen Nebenkosten nicht bezahlte

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 Der Vermieter kann einen Wohnungsmietvertrag nicht fristlos wegen Zahlungsrückstand kündigen, wenn der Mieter die geforderten erhöhten Betriebskosten nicht oder nur teilweise gezahlt hat, weil die zugrunde gelegte Nebenkostenabrechnung fehlerhaft ist. Dies hat der Bundesgerichtshof in zwei Fällen unter den Aktenzeichen VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11 entschieden und damit die gleichlautenden Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt.

In beiden Fällen hatte der Vermieter die Vorauszahlung auf die Betriebskosten erhöht, um sie dem Abrechnungsergebnis für das Vorjahr anzupassen. Die Mieter hatten die Betriebskostenabrechnung jedoch wegen diverser Abrechnungsfehler beanstandet und die erhöhten Betriebskosten nur teilweise gezahlt.

Der Vermieter kündigte daraufhin die Mietverträge fristlos, hilfsweise ordentlich, und begründete die Kündigungen mit dem angeblichen Zahlungsrückstand. Da die Mieter sich weigerten auszuziehen, erhob er Räumungsklagen. Der Bundesgerichtshof hat die Klagen abgewiesen, da die Kündigungen nicht wirksam seien. Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB sei eine Kündigung wegen Zahlungsverzug des Mieters mit Beträgen der erhöhten Betriebskostenvorauszahlung nur dann zulässig, wenn der Mieter bereits rechtskräftig zur Zahlung verurteilt worden sei und innerhalb von zwei Monaten ab Rechtskraft des Urteils nicht gezahlt habe.

Grundsätzlich genügte nach der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Anpassung der Vorauszahlungen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, auf die inhaltliche Richtigkeit kam es nicht an. Davon ist der Bundesgerichtshof In seiner neuen Entscheidung abgewichen. Denn gemäß § 560 BGB darf der Vermieter die Vorauszahlung nur auf eine angemessene Höhe anpassen. Blieben bei der Abrechnung Berechnungsfehler unberücksichtigt, könne der Vermieter Vorauszahlungen in einer Höhe fordern, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden. Die inhaltlich grob falsche Nebenkostenabrechnung genüge daher nicht zur Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung. Folglich habe kein Zahlungsrückstand bestanden, der zur Kündigung berechtige. Der Vermieter sei grundsätzlich zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Abrechnung verpflichtet. Es könne nicht hingenommen werden, so der Bundesgerichtshof, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile ziehe. Das Besitzrecht des Mieters werde verletzt, wenn der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die er durch eine fehlerhafte Abrechnung selbst verursacht hat.

Der Bundesgerichtshof hat mit seinen neuen Urteilen die Rechte der Mieter gestärkt. Diese müssen jetzt eine unberechtigt hohe Betriebskostenforderung nicht nur deshalb zahlen, weil sie fürchten, dass der Vermieter ihren Mietvertrag kündigt.