Dem Bauträger kündigen

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Was ist ein Bauträgervertrag? Der Bauträgervertrag besteht zwischen zwei Parteien, nämlich dem Bauherrn und dem Bauträger. Der Bauträger hat dabei die Aufgabe sämtliche Planungen, die den Bau des Hauses betreffen in die Hand zu nehmen. Darin ist alles vom Bau bis zur Schlüsselübergabe enthalten. Weiterhin muss er zusätzlich alle weiteren Unternehmen, die mit dem Bau in Verbindung stehen mit der jeweiligen Arbeit beauftragen. Der Vertrag wird von einem Notar bestätigt.

Über den Bauträger wird eine Verbindung zu einem Architekten hergestellt, der das Haus nach den Wünschen des Käufers planen soll. Üblicherweise hat jeder Bauträger bereits bestehende Musterhäuser, die man im Vorfeld begutachten kann.

Kündigung eines Bauträgervertrags

Einen Bauträgervertrag zu kündigen ist nicht immer ganz einfach. Ein solcher Vertrag der nur auf der Bauleistung besteht kann ohne Angaben von Gründen immer gekündigt werden. Anders sieht es aus, wenn an die Bauleistung auch noch die Übereigung des Grundstücks geknüpft ist. Hier ist eine außerordentliche Kündigung nur möglich wenn ein wichtiger Grund besteht. Dieser ist schwierig zu definieren.

So ein Fall trifft bspw. dann ein, wenn der Käufer auch nach mehrfacher Anmahnung nicht erreicht das eine Verzögerung der Bauarbeiten ausgeglichen wird, sondern der Bauträger aus fahrlässigen oder vorsätzlichen Gründen weiterhin dafür sorgt, dass sich die Fertigstellung des Baus maßgeblich verzögert. Dies ist für den Käufer eine unzumutbare Lage, die er nicht dulden muss. In diesem Fall kann er die fristlose Beendigung der Zusammenarbeit einfordern. Laut § 278 BGB haftet der Bauträger in diesem Fall ebenfalls für die übrigen beauftragen Unternehmen, die sogenannten Subunternehmen. Diese muss der Bauträger dann aus eigener Tasche für ihre Unkosten bezahlen.

Die Kosten der erbrachten Leistungen müssen hingegen vom Käufer bezahlt werden. Auch wenn dem Bauträger zu Unrecht gekündigt wurde und dies im Nachhinein festgestellt wird, kann dieser im Gegenzug den Vertrag kündigen. Daher ist es immer ratsam sich vor Aussprechen der Kündigung rechtlich beraten zu lassen.

Rechtsbeispiele: Fall 1: Kündigung durch den Bauträger Ein Bauträger kündigte außerordentlich den Bauträgervertrag weil der Bauherr ohne Absprache die Schlösser des Baus ausgewechselt hatte und dem Bauträger so der Zutritt zu dem Haus verwehrt geblieben war. Im Vertrag war zuvor festgelegt worden, dass der Bauträger bis zur Fertigstellung des Hauses alleiniges Hausrecht habe. Zudem hatte der Bauherr laut dem Vertrag nur in Begleitung des Bauleiters Betretungsrecht. Außerdem hatte der Bauherr ebenfalls entgegen des festgesetzten Vertrags eigene Baumaßnahmen am Haus ausgeführt. Diese Dinge wiederholten sich trotz der Regelungen im Vertrag mehrmals.

Urteil: Das Oberlandesgericht in Düsseldorf zu Gunsten des Bauträgers und gab der außerordentlichen Kündigung aufgrund der eingeschränkten Arbeitsmöglichkeit durch den Verschluss und der Hinwegsetzung über den Vertrag seitens des Bauherrn statt. Es befand, dass dem Bauträger eine Weiterarbeit nicht zugemutet werden konnte und gab der Außerordentlichen Kündigung statt. Oberlandesgericht Düsseldorf, 27U 429/98

Fall 2: Kündigung durch den Bauherrn Ein Bauträger hatte die Aufgabe ein Gebäude zu sanieren und auszubauen. In dem Vertrag war festgelegt worden, dass die erste Ratenzahlung nach Baugenehmigung sowie dem Beginn der Erdarbeiten beglichen werden sollte. Plötzlich aber forderte der Bauträger seine erste Rate schon vor der Fälligkeit ein. Nach einer Begutachtung kündigten die Bauherren dem Bauleiter den werkvertraglichen Teil des Vertrags mit Begründung auf die vorgezogene Aufforderung der Zahlung und fehlender Wohnfläche. Sie beantragten die Auflassung.

Urteil: Das Landesgericht gab der Kündigung des werkvertraglichen Teils des Vertrags statt, da weder eine Baugenehmigung vorlag und somit die Erdarbeiten nicht hatten beginnen können. Daher war eine Aufforderung zur vorzeitigen Zahlung nicht gegeben. So durfte der Bauträger lediglich noch die Übertragung des Grundstücks übernehmen, die mit der zu Unrecht erfolgten Ratenzahlung bereits gedeckt war. LG Nürnberg-Fürth, Az. 9 O 8114/11

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Was beinhaltet der Bauträgervertrag?

Der Bauträger verpflichtet sich in seinem Vertrag zur Fertigstellung des Baus und zur Übereignung des Grundstücks. Es gibt kein explizites Gesetz, das speziell für den Bauträgervertrag geschaffen wurde. Eher ist eine Mischung aus Gesetztesteilen die den Kaufvertrag, sowie des Werk- und Geschäftsbesorgungsvertrags beinhalten.

Der Bauträgervertrag sollte folgende Dinge beinhalten:

• eine genaue Baubeschreibung, inklusive Plänen von Grundriss, Schnitten und Grundstück genau ersichtlich sind
• welche Mittel zum Bau benötigt werden
• welche Personen- bzw. Handwerksgruppen dabei mitwirken
• welche Arbeiten im Einzelnen verrichtet werden
• die Qualität der Arbeit

Weiterhin sollte eine Kostenkalkulation mit genauen Preisen der einzelnen Leistungen beiliegen. Auch mündliche Zusagen des Bauträgers, sowie Besprechungsprotokolle und eventuelle Extrawünsche sind in der Regel schriftlich festzuhalten.

Ein wichtiger Punkt in einem Vertrag ist natürlicherweise immer die Aufstellung der Zahlungsmodalitäten. Üblicherweise wird das Geld immer schrittweise nach Erfüllung einzelner Baufortschritte gezahlt. Sind diese nicht zur Zufriedenheit des Käufers erledigt worden, so kann er das Geld zurückhalten, bis dies geschehen ist.

Ist im Vertrag ein Termin zur Fertigstellung des Hauses festgelegt worden, so kann der Bauherr bei Überschreitung der Frist eine Zahlung einer Vertragsstrafe vom Bauträger verlangen. Des Weiteren hat der Bauherr die Möglichkeit auf Schadenersatz neben der Leistung zu bestehen.