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Vorliegend geht es um das Kündigungsrecht des Anlegers bei bestehenden Beteiligungen an Immobilienfonds, bei dem sich in den letzten Jahren wesentliche Veränderungen ergeben haben.

Die rechtliche Beurteilung der Kündigungsmöglichkeiten hängt zunächst von der Gattungsart des Immobilienfonds ab. Dabei ist die Unterscheidung zwischen den offenen und geschlossenen Fonds entscheidend, da sich aus unterschiedlichen gesetzlichen Rahmenbedingungen des jeweiligen Fonds unterschiedliche Bewertungen des Kündigungsrechts ergeben.

Bei offenen Immobilienfonds handelt es sich gem. §66 InvG um Sondervermögen, die das angelegte Geld im Rahmen der Vertragsbedingungen in Immobilien anlegen. Dieses Vermögen wird von den Kapitalanlagengesellschaften (KAG) im Sinne des §2 II InvG verwaltet und entsprechend investiert. Die rechtlichen Rahmenbedingen werden bei offenen Immobilienfonds vom Investmentgesetz (InvG) sowie den vertraglichen Regelungen gebildet. Die Besonderheit bei offenen Immobilienfonds ist dabei, dass der Anleger gem. §2 II InvG das Recht zur Rückgabe der Anteile hat.

Kündigungsfrist und Rückgabe bei offenen Immobilienfonds

Für diese Rückgabe können gem. §80c II InvG durch Regelungen im Vertragswerk bestimmte Rückgabetermine geregelt werden. Ist dies nicht der Fall, hat die Rückgabe der Anteile gem. §80 II InvG mindestens alle zwölf Monate zu erfolgen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass bei von einem Volumen größer als 30.000,- € im Halbjahr eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten gem. §80c III S.1 InvG gilt.

Seit 01. Januar 2013 können Anleger dabei Anteile an offenen Immobilienfonds, die den Wert des halbjährlichen Freibetrages von 30.000,- € pro Anleger und Fond übersteigen, gem. §80c IV InvG ihre Anteile nur mit einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten an die Fondsgesellschaft zurückgeben.

Kündigungsfrist bei geschlossenen Immobilienfonds

Bei geschlossenen Immobilienfonds richten sich das Recht des Anlegers den Fond zu kündigen nicht nach dem InvG, sondern nach den abgeschlossenen Verträgen und den allgemeinen zivilrechtlichen Regelungen.

Hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeiten bei geschlossenen Immobilienfonds ist die Unterscheidung zwischen laufzeitbegrenzten bzw. Fonds mit unbestimmter Laufzeit zu beachten. Bei laufzeitbegrenzten Fonds, denen eine Kündigungsregel im Gesellschaftsvertrag fehlt, besteht keine Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung. Somit bleibt dem Investor nur das Recht auf außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund gem. §§133 III, 161 II HGB. Dieser Grund ist zum Beispiel gegeben bei:

• Mangelnde Information des Anlegers während oder vor dem Vertragsschluss, sowie arglistige Täuschung durch unrichtige Angaben (BGH Urteil vom 16.05.2006, XI ZR 6/04)
• Pflichtwidrige Verletzung gesellschaftsrechtlicher Pflichten durch die Geschäftsführung.
• Ein ordnungsgemäßen Zusammenwirken der Gesellschafter ist unter den gegeben Umständen nicht mehr möglich.

Handelt es sich um eine Fondsgesellschaft mit unbestimmter Laufzeit, besteht grundsätzlich die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung zum Schluss eines Geschäftsjahres gem. §§161 II, 105 III, 132 HGB, 723 I 1 BGB. Jedoch kann die ordentliche Kündigung durch Regelungen im Gesellschaftsvertrag für eine angemessene Zeit ausgeschlossen werden, wobei sich die Angemessenheit an den wirtschaftlichen Zielen des Fonds bemisst. Faktoren können hier die veranschlagte Laufzeit des Fonds und weitere wirtschaftliche Aspekte sein.

Im Vorfeld einer möglichen Kündigung durch den Anleger ist in jedem Fall eine qualifizierte Beratung einzuholen, um das Vorliegen eines möglichen Kündigungsrechts objektiv zu prüfen und entsprechend im Kündigungsschreiben inhaltlich begründen zu können. Neben den inhaltlichen Erwägungen sind zudem die formalen Aspekte beim Schreiben einer solchen Kündigung nicht außer Acht zu lassen.

Beim Verfassen des Kündigungsschreibens für ein Immobilienfonds sollten folgende Punkte beachtet werden:

• Angabe ihres Namens und ihrer Anschrift.
• Genaue Nennung des betroffenen Immobilienfonds / Gesellschaftsvertrags.
• Angabe des Datums.
• Kündigung im Betreff oder schreiben klar nennen.
• Eine hinreichende Begründung (bei einer außerordentlicher Kündigung aus wichtigem Grund bei geschlossenen Fonds).
• Bei offenen Immobilienfonds: Frist beachten.
• Schriftliche kündigen und eigenhändig unterschrieben.
• Es empfiehlt sich ein Versand per Einschreiben-Rückschein.

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