Kündigungsschreiben bei Bordellbetrieb in Mietwohnung

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XII. Zivilsenat 4.7.2012 XII ZR 94/10 Leitsatzentscheidung Die Entscheidung des zwölften Zivilsenats beim Bundesgerichtshof (BGH) beschäftigt sich mit der Wirksamkeit einer Kündigung aus dem Bereich des Mietrechts. Dabei werden sowohl verfahrensrechtliche Fragen als auch Rechtsfragen aus dem allgemeinen Zivilrecht aufgeworfen.

Der Beklagte hatte in Chemnitz drei Wohnungen angemietet, die jeweils unterschiedlichen Eigentümern gehörten. Alle Eigentümer wurden von einer einzigen Hausverwaltung vertreten. Obwohl in jedem der drei abgeschlossenen Mietverträge die Wohnnutzung vereinbart war, fügte der Beklagte die drei in einem Haus gelegenen Wohnungen zusammen und betrieb darin ein Bordell. Der Hausverwaltung war zumindest bekannt, dass der Beklagte daran interessiert war, die Wohnungen mit möglichst geringem baulichen Aufwand zusammenzufügen.

Einer der drei Wohnungseigentümer kündigte seinen mit dem Beklagten bestehenden Mietvertrag, nachdem er von der Verwendung der Wohnung erfahren hatte. Das Kündigungsschreiben wurde an der Bordelladresse entgegengenommen. Die verlangte Räumung erfolgte nicht. Der Vermieter erhob Klage. Nachdem eine Adressenanfrage beim Einwohnermeldeamt negativ verlief beantragte er die öffentliche Zustellung. Schließlich erging ein Versäumnisurteil, gegen das sich der Beklagte mit einem verspäteten Einspruch zur Wehr setzt.

Zunächst war zu entscheiden, ob es hier geboten gewesen war, durch öffentliche Zustellung zum Versäumnisurteil zu gelangen. Diese Frage wird sowohl durch das Landgericht Chemnitz als zuständiges Berufungsgericht als auch durch den erkennenden Zivilsenat des BGH in seiner zum Aktenzeichen XII ZR 94/10 ergangenen Leitsatzentscheidung verneint.

Da durch die öffentliche Zustellung der Anspruch auf rechtliches Gehör mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht erfüllt werden kann, verlangt der BGH vom Kläger besondere Bemühungen bei der Ermittlung einer zustellungsfähigen Adresse des Beklagten. Eine Einwohnermeldeamtsanfrage erfüllt die Anforderungen des § 185 ZPO nicht, wenn es Möglichkeiten gibt, bei Personen oder Einrichtungen nachzufragen, denen der Beklagte bekannt ist. Der Kläger hatte weder im vom Beklagten betriebenen Bordell noch bei der Hausverwaltung nachgefragt. Das zu seinen Gunsten ergangene Versäumnisurteil ist deshalb nicht bestandskräftig.

Die mietrechtliche Fragestellung betrifft nicht das generelle Recht, zu kündigen, wenn Wohnraum vertragswidrig genutzt wird. Der zwölfte Zivilsenat des BGH hatte vielmehr darüber zu entscheiden, ob nach der Verbindung der drei Wohnungen eine Eigentümergemeinschaft entstanden ist, die nur gemeinsam dazu berechtigt ist, eine Kündigung des Mietvertrages zu erklären. Obwohl die Wohnungseigentümer selbst nicht an der Entscheidung, die Wohnungen zusammenzulegen, beteiligt waren, könnten sie durch das Handeln der von jedem von ihnen unabhängig beauftragten Hausverwaltung zur Bruchteilsgemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff geworden sein. Das würde bedeuten, dass sie ein Kündigungsschreiben gemeinsam hätten unterzeichnen müssen.

Der Zivilsenat des BGH hat über diese Frage nicht abschließend entschieden, sondern den Rechtsstreit an das Berufungsgericht zurückverwiesen, damit die tatsächlichen Gegebenheiten noch intensiver aufgeklärt werden.