Kündigungsschreiben bei Studentenwohnheimen - Wann ist ein Studentenwohnheim ein Studentenwohnheim?

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Wenn der Vermieter eine Wohnanlage als "Studentenwohnheim" bezeichnet und Wohnungen überwiegend an Studierende vermietet, muss es sich dabei mietrechtlich nicht um eine solche Einrichtung handeln. Das hat der Mietrechtssenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einer Entscheidung vom 13. Juni 2012 (VIII ZR 92/11) klargestellt. Damit ist eine rechtliche Unsicherheit bei der Vermietung von Studentenzimmern beseitigt, die in der Praxis häufig Probleme bereitet.

Ob ein Zimmer in einem "Studentenwohnheim" gemietet wird, ist rechtlich deshalb von Bedeutung, da Mietverhältnisse in diesen Gebäuden keinen sozialen Kündigungsschutz genießen und der Vermieter das Mietverhältnis auch ohne berechtigtes Interesse mit gesetzlicher Frist kündigen kann (Paragraph 549 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch). Der Kündigungsschutz für Studentenwohnheime wurde vom Gesetzgeber bewusst eingeschränkt, um möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln.

Kündigungsschreiben bei Studentenwohnungen In dem vom BGH entschiedenen Fall war dem Mieter schriftlich unter Hinweis auf "Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten" gekündigt worden. Sein 12 Quadratmeter großes möblierte Zimmers mit einem monatlichen Mietpreis von 190 Euro befand sich in einer Wohnanlage mit 63 Wohneinheiten, die nahezu alle an Studierende vermietet waren. Das Gebäude war 1972 als Studentenwohnheim baurechtlich genehmigt und öffentlich gefördert worden, die Preisbindung zwischenzeitlich abgelaufen. Die Mietverträge wurden jeweils auf ein Jahr befristet. Sie verlängerten sich um ein Semester sofern sie nicht drei Monate vor Semesterende schriftlich gekündigt wurden.

Kriterien für Studentenwohnheime Von einem Studentenwohnheim mit der Folge, dass der soziale Kündigungsschutz wegfällt, kann nach Auffassung des BGH nur dann ausgegangen werden, wenn es objektive Kriterien erfüllt. Der Vermieter muss demnach "ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept" praktizieren. Dazu gehöre, so das Gericht, eine Rotation nach abstrakt-generellen Grundsätzen, die "nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung" oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben dürfe. Das Konzept müsse alle Bewerber gleich behandeln und sich "mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben".

Da diese Voraussetzungen hier nicht vorlagen, handelte es sich um kein Studentenwohnheim. Die Kündigung war daher nicht wirksam. Der Vermieter hätte in seinem Kündigungsschreiben sein berechtigtes Interesse nach Paragraph 573 Bürgerliches Gesetzbuch darlegen müssen.

Mit dieser Entscheidung hat der BGH die Position von Mietern in einem Studentenwohnheim gestärkt. Denn jetzt steht fest, dass dort der Mietvertrag nicht in jedem Fall ohne berechtigtes Interesse gekündigt werden kann. Möglich ist das nur, wenn die Wohnanlage die vom Gericht aufgestellten Kriterien erfüllt. In allen anderen Fällen muss das Kündigungsschreiben die Kündigungsgründe darlegen.