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Vor dem Ausspruch einer fristlosen außerordentlichen Kündigung bedarf es einer Mahnung.In der Mahnung muss der wichtige Grund (siehe auch §543 I und. §569 BGB) als Begründung genannt werden.

Aus §543 III BGB ergibt sich, dass grundsätzliche eine Abmahnung oder eine Fristsetzung zur Beseitigung der vorhergesagten Mängel nötig ist. Sofern die Mängel die Nutzung der Wohnung nicht gänzlich unmöglich machen. Mehr dazu im Folgenden.

Der Abmahnung bedarf es keiner besonderen Form, kann also auch mündlich geschehen. Es ist allerdings anzuraten, diese schriftlich zu formulieren. So kann diese später neben ihrer Hauptsächlichen Warnfunktion, auch eine Beweisfunktion einnehmen.

Länge der Frist bei der Abmahnung Die Frist muss angemessen sein, dass heißt sie muss genügen um Maßnahmen einzuleiten, die die Missstände beseitigen. Bei Störung des Hausfriedens kann somit eine ungleich kürzere Frist gesetzt werden, als wenn es um die Beseitigung gesundheitsschädlicher Gefahren geht.

Eine weitere Besonderheit stellen die §543 III Nr. 1-3 dar, diese beschreiben Fälle in denen es weder Fristsetzung, noch Abmahnung braucht.

Dies ist der Fall, wenn auch von Mahnung oder Frist kein Erfolg zu erwarten ist. Auch wenn unter Abwägung beiderseitigen Interesse eine sofortige Kündigung gerechtfertigt ist.

Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn eine derartige Gefahr der Gesundheitsschädigung vorliegt, dass ein Festhalten am Mietvertrag unzumutbar ist. Könnte ein solcher Fall vorliegen, sollte möglichst ein Anwalt hinzugezogen werden.

Worauf muss weiter bei der Mahnung geachtet werden? Bei einer Mahnung, vor einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, sollte auf folgende Punkte geachtet werden:

• Die Mahnung sollte unbedingt schriftlich erfolgen. Sie sollte Ort, Zeit und Absender enthalten.
• Der Mangel oder das Fehlverhalten des Vermieters (oder des Mieters) muss ausführlich beschrieben werden.
• Sehr wichtig ist die Nennung einer eindeutigen Frist, innerhalb welcher der Mangel behoben werden muss. Diese Frist muss ein realistischer Zeitraum sein. Es empfiehlt sich eine Formulierung wie "bis zum XX.XX 20XX" oder "innerhalb der nächsten 14 Tage" zu verwenden.
• Um im Streitfall weitere Belege zu haben sollte eine Kopie der Mahnung zu den eigenen Unterlagen gelegt werden.
• Eine Mahnung sollte ferner eigenhändig und handschriftlich unterschrieben sein. Der Zugang der Mahnung beim Vertragspartner muss im Fall der Fälle, vor Gericht, belegt werden. Dies geschieht am besten durch einen Versand per Einschreiben-Rückschein.
  Alternativ kann die Mahnung dem Vertragspartner übergegeben werden (am besten unter Anwesenheit von einem Zeugen). Zusätzlich sollte man den Empfänger bitten eine schriftliche Empfangsbestätigung zu unterschreiben.

Wann ist eine Mahnung erforderlich? Die Rechte und Pflichten eines Mietvertrages sind im §535 BGB geregelt. Neben den Pflichten aus den folgenden Paragraphen, gilt ein besonderer Teil des Mietrechts, nämlich die Sonderbestimmungen für Wohnraum.

Das Gesetzt regelt zwei Arten einer Kündigung des Wohnraums

Die ordentliche und die außerordentliche Kündigung, die ordentliche ist der Normalfall bei dem eine gesetzliche Frist eingehalten werden muss.

Die fristlos außerordentliche Kündigung des Mietvertrags wird zunächst über §543 BGB geregelt, hiernach wird gefordert, dass dem Mieter ein Festhalten am Vertrag nicht weiter zugemutet werden kann.

Ergänzt wird diese Vorschrift durch genauere Bestimmungen des §569 BGB, welcher speziell für Wohnraum gilt. Hier wird der wichtige Grund des §543 I BGB spezifiziert.

• Gemäß Absatz 1, darf keine Gesundheitsschädigend vorliegen,
• gemäß Absatz 2 eine nachhaltige (oft fortwährende) Störung des Hausfriedens,
• Absatz 3 fort folgende beschäftigen sich mit besonderen Kündigungsrecht des Vermieters bei Zahlungsverzug.

Weitere Gründe und eine ausführliche Erklärung möglicher Gründe finden sich hier: Wohnungskündigung

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