Neues Mietrecht seit dem 1. Mai: Was hat sich geändert?

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Zum 1. Mai 2013 trat eine teilweise Novellierung des geltenden Mietrechts in Kraft. Ab diesem Datum (außer für das Contracting, d.h. die gewerbliche Wärmelieferung gemäß § 556c BGB, das 2 Monate später in Kraft tritt) gelten verschiedene Änderungen in der bisher bestehenden Gesetzeslage, die von den Vermieterverbänden zum Teil als nicht weitreichend genug und von den Mietervereinen zum Teil als nachteilig für Mieter eingestuft werden.

Was genau hat sich geändert? Neben verbesserten Möglichkeiten, Modernisierungen durchzuführen, mehr Klarheit, wann eine Sanierung energetisch ist und damit den Vermieter berechtigt, eine Mieterhöhung zu verlangen, und einer kostengünstigeren Möglichkeit der Vollstreckung von Räumungsklagen ( Stichwort: Mietnomadentum), bringt das neue Gesetz auch erhebliche Änderungen bei der Kündigung von Mietverhältnissen mit sich.

Verbesserungen für Vermieter Neu ist, dass Vermieter nun berechtigt sind, dass Mietverhältnis außerordentlich und fristlos zu kündigen, falls der Mieter mit der Zahlung seiner Kaution in Höhe von 2 Monatsmieten (kalt) in Verzug gerät. Vor der Mietrechtsreform war eine Nicht- oder verspätete Zahlung der Kaution für Wohnraummieten kein Kündigungsgrund, sondern nur für gewerbliche Mietverhältnisse. Das hat sich jetzt geändert und stärkt die Durchgriffsmöglichkeiten des Vermieters.

Der Vermieter kann jetzt auf eine vorherige Abmahnung des Mieters verzichten und sofort die fristlose Kündigung aussprechen. Allerdings, und das muss hier einschränkend betont werden, gilt diese Möglichkeit der Kündigung nur für Mietverträge, die ab dem 1. Mai 2013 abgeschlossen worden sind.

Bei Streitigkeiten kann der Vermieter vom Mieter verlangen, das Geld auf einem Sonderkonto zu hinterlegen. Leistet dieser keine Folge kann die Wohnung im Eilverfahren geräumt werden.

Es bleibt jedoch dabei, dass nach wie vor der Kündigende den Zugang des Kündigungsschreibens beweisen muss, daher sollte eine Kündigung schriftlich erfolgen und das Kündigungsschreiben muss den Kündigungsgrund nennen. Eine fristlose, schriftliche Kündigung ohne Angabe des Grundes, die zur Kündigung führt, kann somit nichtig sein.

Verbesserungen für Mieter Die Rechte des Mieter werden durch die Mietrechtsänderung gestärkt, indem der Vermieter bei geplanten Modernisierungen dem Mieter die Modernisierung unter Bezifferung der voraussichtlichen, zukünftigen Betriebskosten ankündigen und ihn gleichzeitig darüber informieren muss, dass er Härtegründe gegen die geplante Modernisierung vorbringen kann.

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Ebenfalls muss die Sperrfrist § 577 a für Kündigungen (nun maximal 10 Jahre) wegen Eigenbedarf bei Umwandlungen von Mietshäusern in Eigentumswohnungen beachtet werden. Den Interessen des Mieters kommt ebenfalls die Absenkung der Kappungsgrenze bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zugute. Hierbei handelt es sich um die Obergrenze, bis zu der der Vermieter die Miete anpassen darf. Gemäß § 558 Abs. 3 darf diese Kappungsgrenze in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten von 20% auf 15 % abgesenkt werden.