BGH: Eigenbedarfskündigung auch bei beruflichem Bedarf am Wohnraum

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Einleitung Ein unbefristetes Mietverhältnis kann entweder durch eine fristlose oder durch eine ordentliche Kündigung beendet werden. Für eine außerordentliche, fristlose Kündigung nach §§ 543, 569 BGB braucht der Vermieter einen wichtigen Grund, der beispielsweise gemäß §543 II Nr.3 vorliegt, wenn ein Mieter mit der Entrichtung des Mietzinses für mindestens zwei aufeinanderfolgende Monate oder sie im Sinne des §543 II Nr. 2 unbefugt Dritten überlässt.

Bei Wohnraummietverhältnissen muss jedoch auch für eine ordentliche Kündigung ein Grund, ein in §573 I BGB so genanntes „berechtigtes Interesse" vorliegen. § 573 II BGB zählt beispielhaft aber nicht abschließend einige Beispiele für ein „berechtigtes Interesse" auf, darunter die Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter oder den Eigenbedarf des Vermieters an der Wohnung für sich oder Angehörige als Wohnraum. Eine Eigenbedarfskündigung zu beruflichen Zwecken wird in §573 II BGB hingegen nicht genannt.

Urteil Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 26.09.2012 (VIII ZR 330/11), dass auch eine Eigenbedarfskündigung wegen beruflicher Nutzung der Wohnräume ein „berechtigtes Interesse" im Sinne des §573 I BGB darstellt, welches zur fristgemäßen, ordentlichen Kündigung berechtigt. Im zu entscheidenden Fall hatte ein Vermieter seinen Mietern 2009 ordentlich gekündigt und Eigenbedarf angemeldet, da seine Frau in der Berliner Wohnung eine Anwaltskanzlei betreiben wollte. Der Mieter weigerte sich unter Berufung auf einen gemäß § 574 BGB angeblich vorliegenden Härtefall, die Wohnung zu räumen. Die dagegen vom Vermieter eingereichte Räumungsklage scheiterte bei den unteren Instanzen und wurde nun vom BGH zu seinen Gunsten entschieden.

Voraussetzungen für Kündigung Generell muss der Vermieter einiges beachten, wenn er Wohnraummietverhältnisse beenden möchte, da die Wohnung unter einem besonderen Schutz steht:

• Ein Kündigungsschreiben muss gemäß § 568 I BGB immer schriftlich erfolgen
• In der Kündigung muss der Vermieter nach §568 II BGB den Mieter auf sein Recht, sowie Form und Frist des Widerspruchs aus §§574-574b BGB hinweisen
• Der oder die Kündigungsgründe müssen in der Kündigung angegeben werden, weitere Kündigungsgründe dürfen nicht nachträglich erhoben werden
• Der Vermieter darf keine Kündigung zum Zwecke einer Mieterhöhung schreiben, §573 I BGB.

Möglichkeiten für Mieter Ein Mieter hat das Recht, bei Vorliegen eines Härtegrundes nach §574 I BGB der ordentlichen Kündigung zu widersprechen. Dies gilt allerdings ausdrücklich nicht für fristlose, außerordentliche Kündigungen. Ob eine Kündigung unter Berücksichtigung aller Aspekte wirksam ist, kann im Zweifelsfall ein Anwalt, der sich auf Mietrecht spezialisiert hat, am besten beurteilen. Einen solchen aufzusuchen ist daher zu empfehlen.

Im kommenden Kalenderjahr 2013 steht eine lang erwartete Mietrechtsreform bevor. Es bleibt abzuwarten, ob die jüngste Rechtsprechung des BGH hierin auch in Form einer Gesetzesnovellierung Einzug hält.