BGH Urteil zum Kündigungsschutz von Studentenzimmern

Bewertung auswählenMangelhaftAusreichendBefriedigendGutSehr gut

 

 Immer wieder müssen sich die Gerichte mit Kündigungsschutzklagen beschäftigen. Denn Wohnraum ist ein wesentlicher Faktor für menschliche Existenz und Entfaltung. Nunmehr kann es zwischen Vermieter und Mieter derart krachen, dass der Streit nicht mehr friedlich zu lösen ist. In diesem Fall klären die Richter den Sachverhalt auf und prüfen eventuelle Ansprüche der beteiligten Vertragsparteien.

Aktuell musste sich der Bundesgerichtshof mit einem geradezu studentischen Rechtsstreit befassen. Das oberste Gericht musste die Frage klären, inwieweit ein Kündigungsschutz für Studenten beim Anmieten einer Studentenwohnung besteht. Das oberste Zivilgericht hat diesbezüglich ein wegweisendes Urteil gesprochen und im Ergebnis den Kündigungsschutz bei einem echten Studentenwohnheim abgelehnt.

Bis zur endgültigen Entscheidung mussten die Richter allerdings einige Fragen vorab klären. Im Vordergrund stand die Frage, wann es sich bei einem Wohnheim um ein Studentenwohnheim im engeren Sinne handelt. Die Rechtsprechung fordert eine standardmäßige Rotation bei der Vermietung. Denn es ist in der Tat offensichtlich, dass der Student in einem bestimmten Zeitrahmen sein Studium letztendlich abschließen wird. Studentenzimmer haben diesbezüglich gerade den Sinn, dass der Nutzer während seiner Ausbildung nicht mit zu hohen Kosten belastet wird. Bei Studienabschluss ist mithin der Platz zu räumen, um dem nächsten Bewerber die Chance auf günstigen Wohnraum zu offenbaren.

In seinem Urteil vom 13.06.2012 (Az. VIII ZR 92/11) mussten die Richter nunmehr die Frage klären, ob diesbezüglich § 549 Abs. 3 BGB auf den konkreten Sachverhalt angewendet werden konnte. Denn dieser Paragraph regelt wesentliche Ausnahmen, die Studenten im Vergleich zum geltenden Recht zu Gute kommen sollen. Insbesondere gelten auch Sonderregelungen für das Kündigungsrecht der Vertragsparteien.

Um als studentisches Wohnheim klassifiziert zu werden, muss ein sogenanntes Belegungskonzept vorgelegt werden, aus dem hervorgeht, dass der Wohnraum möglichst vielen Studenten in einer Art Rotation zur Verfügung gestellt wird. Insoweit soll es nicht auf die Lebensplanung des einzelnen Studenten ankommen. Entscheidend ist vielmehr eine befristete Überlassung der Mietsache. Der Zeitraum muss allerdings derart bemessen sein, dass der Mieter das Studium auch tatsächlich zum Abschluss bringen kann. Kann der Student die universitäre Ausbildung hingegen nicht in der Mietzeit abschließen, kann der Vermieter dennoch kündigen, um einem anderen Studenten eine Chance offerieren zu können.

In dem konkreten Fall hielten die Richter die Kündigung des Vermieters dahingehend für unwirksam. Sie erkannten in der Art der Belegung kein typisches Vorgehen für ein Studentenwohnheim. Ein entsprechendes Belegungskonzept konnte vom Vermieter auch nicht offengelegt werden. Der soziale Mieterschutz soll an dieser Stelle nicht missbraucht werden, um den Kündigungsschutz zu umgehen. Dementsprechend war die Kündigung des Vermieters unwirksam, da ein berechtigtes Interesse von vornherein gar nicht benannt wurde. Dies ist allerdings Grundvoraussetzung für eine erfolgreiche ordentliche Kündigung durch den Vermieter.