Bewertung auswählenMangelhaftAusreichendBefriedigendGutSehr gut

 

Wenn von einer Wohnungseigentümergemeinschaft einer Hausverwaltung die Verwaltung eines Wohnhauses übertragen wurde wird dieses auch als Bestellung bezeichnet. Auf der Grundlage dieser Bestellung und der mit der Eigentümergemeinschaft abgeschlossenen Verwaltervertrages wird die Hausverwaltung entsprechend tätig.

Es handelt sich hierbei um einen sogenannten Dienstvertrag nach § 611 BGB. Sollte es bei der Hausverwaltung um eine GmbH handelt, wird mit dem GmbH-Geschäftsführer mit demselben Sachverhalt ein Dienstvertrag abgeschlossen.

Die ordentliche Abberufung und Kündigung des Hausverwalters Wenn ein Hausverwalter durch Beschluss der Eigentümerversammlung ordentlich abberufen wird, ist es erforderlich, dass der Verwaltervertrag (Dienstvertrag bei GmbH) ebenfalls gekündigt wird. Wenn im Vertrag eine feste Bestellzeit vereinbart worden ist, ist eine ordentliche Kündigung innerhalb dieser Zeit oft vertraglich ausgeschlossen.

Wenn jedoch vertraglich Kündigungsfristen vereinbart sind, müssen diese, bei einer ordentlichen Kündigung, eingehalten werden. Es bestehen solange Honoraransprüche des Hausverwalters an die Eigentümergemeinschaft, bis diese Fristen abgelaufen sind.

Abberufung und Kündigung des Hausverwalters aus wichtigem Grund Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn das Vertrauensverhältnis der Wohnungseigentümer zum Hausverwalter unter Zugrundelegung aller Gegebenheiten so gestört ist, dass eine Zusammenarbeit nach Treu und Glauben nicht mehr möglich ist (siehe BGH-Urteil ZMR 2002,76 ).

Denkbare Kündigungsgründe sind:

• Kontoführung nicht getrennt von eigenem Vermögen oder bei Veruntreuung
• Wenn der Hausverwalter versäumt die Abrechnung im Wirtschaftsjahr vorzulegen
• Bei einem gestörten Vertrauensverhältnis. Z.B. bei ständigen Streitereien, einem heftigen Streit, bei ständigem nicht Einhalten von Abmachungen, oder bei einem begründeten Verdacht auf Betrug.
• Wenn das Beschlussbuch nicht geführt wurde bzw. wird.
• Bei fehlerhaftem oder unvollständigen Erbringen der Leistungen. In diesem Fall sollte jedoch unbedingt vor einer Kündigung eine schriftliche Mahnung verschickt werden und ausreichend Zeit zur Nachbesserung gegeben werden.

Wenn nicht klar ist ob die Gründe schwer genug sind für eine sofortige Kündigung sollte eine schriftliche Mahnung zugestellt werden und die Kündigung erst ausgesprochen werden wenn die in der Mahnung genannte Frist zur Nachbesserung verstrichen ist.

Um eine Abberufung und Kündigung aus wichtigem Grund vorzunehmen, müssen ferner folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• Die vorzeitige Abberufung und Kündigung kann nur erfolgen, wenn die Mehrheitsentscheidung der Eigentümerversammlung bzw. der Miteigentumsanteile sich dafür ausspricht (siehe OLG Hamm ZMR 2004, 854). Einzelne Wohnungseigentümer haben nicht das Recht, die Hausverwaltung abzurufen.
• Eine Einberufung der außerordentlichen Eigentümerversammlung kann nur durch den Antrag von mindestens 25 % der Wohnungseigentümer erfolgen (§ 24 II WEG).
  
  Wenn der Hausverwalter die Einberufung der außerordentlichen Eigentümerversammlung verweigert oder diesen Tagesordnungspunkt nicht aufruft, hat der von der Eigentümerversammlung gewählte Beirat, diesen Tagesordnungspunkt anzubringen bzw. diese Versammlung einzuberufen.
• •Sollte eine solche Vorgehensweise nicht möglich sein, kann eine Eigentümerversammlung auch auf gerichtlichen Wege einberufen wegen (§ 21 IV WEG).
• Wenn aus Zeitmangel kein Gerichtsbeschluss herbeigeführt werden kann, ist es möglich, die Stellung des Hausverwalters durch eine einstweilige Verfügung aufzuheben.
• Wenn die Eigentümergemeinschaft die Abberufung ablehnt, so hat ein einzelner Wohnungseigentümer die Möglichkeit diesen ablehnenden Beschluss innerhalb eines Monats gerichtlich anzufechten und er kann den Antrag stellen, dass der Verwalter abberufen wird. Bei der Vorlage eines wichtigen Grundes kann das Gericht die Abberufung anordnen (BayOblG ZMR 1985,392).

Kündigung des Hausverwalters Muster

»Einfach mit dem Kündigungsgenerator, für die Hausverwaltung, ein Kündigungsschreiben erstellen...

Kündigungsschreiben herunterladen:

Kündigungsschreiben Hausverwaltung Muster: