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Dass die Konditionen einer Baufinanzierung heute noch günstiger sind, hätte vor Jahren noch niemand in Erwägung gezogen.

Wie kann also eine noch laufende Baufinanzierung vor Auslaufen der Zinsbindungsphase gekündigt werden und eventuell ein neuer Vertrag zu den aktuell geltenden Konditionen abgeschlossen werden?

»Ein Bausparvertrag kündigen

Kündigungsfrist bei einem Baufinanzierungsvertrag Meist läuft die Baufinanzierung über 20 Jahre und länger und die Zinsen sind oft für 10 Jahre garantiert. Der Vertrag endet im Normalfall automatisch zum Laufzeitende.

Der Vertrag kann zum dem Ende der Zinsbindungsfrist gekündigt werden. Beträgt diese Frist z.B. 5-Jahre so kann zum Ende dieses Zeitraumes der Vertrag beendet werden. Es muss dabei spätestens ein Monat vor Ablauf der Frist das Kündigungsschreiben beim Kreditinstitut angekommen sein.

Eine Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung besteht spätestens nach 10 Jahren. Nach §489 Abs. 1 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (kurz: BGB) kann der Darlehnsnehmer (als Derjenige welcher die Baufinanzierung abgeschlossen hat) nach dem Ablauf von 10 Jahren ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.Es dürfen in diesem Fall also keine zusätzlichen Gebühren von der Bank verlangt werden.

6monatige Kündigungsfrist eingehalten werden.
Wichtig: Nach Ablauf der Kündigungsfrist ist innerhalb von 2 Wochen das restliche Darlehen zurückzahlen, ansonsten gilt die Kündigung als nicht erfolgt.

Die 10-Jahresfrist beginnt erst ein Tag nach dem das Darlehen vollständig an den Darlehensnehmer ausgezahlt wurde (siehe auch §187 Abs. 1 BGB).

Neben dieser Möglichkeit den Vertrag ordentlich zu beenden bestehen noch weitere Wege um vorzeitig kündigen zu können. Es sei dabei jedoch darauf hinzuweisen, dass die Bank für die vorzeitige Ablösung der Baufinanzierung eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung festsetzt.

Vorzeitig aus dem Vertrag wegen einer fehlerhafte Widerrufsbelehrung Laut der Verbraucherzentrale Hamburg enthalten ca. 80% der im Zeitraum November 2002 bis 2010 abgeschlossenen Verträge eine fehlerhafte Wiederrufsbelehrung.

Der Vertrag kann daher jederzeit ohne weiteres widerrufen (das heißt der Vertrag gilt als nicht geschehen und der Bank ist das Darlehn sofortig zurückzuzahlen) werden und es ist der Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, Jedoch wehren sich Bank gegen ein solchen Widerruf in der Regel juristisch und es ist daher ggf. erforderlich ein Anwalt einzuschalten.

Auf Grund der Entscheidung der Bundesregierung, am 27. Januar 2016, ist davon auszugehen, dass dieses Recht bereits Mitte 2016, für die „Altverträge" von 2002-2010, aufgehoben wird. Daher sollte möglichst zügig geprüft werden ob man zu den Betroffenen gehört.

Fristlose außerordentliche Kündigung Wenn bestimmte Gründe vorliegen kann der Vertrag fristlos außerordentlich, das heißt noch vor Ablauf der normalen Kündigungsfrist vorzeitig beendet werden.

• Bei einigen Kreditinstituten kann innerhalb einer Frist von drei Monaten gekündigt werden, jedoch wird dann in der Regel zusätzlich eine Hohe Vorfälligkeitsentschädigung berechnet.
• Beim Verkaufs der Immobilie gilt, dass die Baufinanzierung wegen Wegfalls der Sicherheit nicht mehr existent sein kann und daher zu kündigen ist.
• Nach 313§ BGB kommt auch eine Kündigung bei einer Änderung der wesentlichen Gründe der Kreditvergabe in Betracht. Dies ist z.B. der Fall, wenn das Grundstück wieder erwarten nicht bebaubar ist, z.B. durch eine Kontaminationsquelle. Dies gilt jedoch nur die der Verantwortung dafür nicht beim Bauherren liegt.
• Es hat aber nicht nur der Kreditnehmer das Recht, seine Baufinanzierung vor Auslaufen der Zinsbindungsfrist zu kündigen. Auch die Banken selber können die Baufinanzierung kündigen, wenn beispielsweise der Kreditnehmer seinen Kreditverpflichtungen nicht mehr regelmäßig nachkommt.
  
  Zwar muss die Bank zuvor schriftlich den Kreditnehmer an die ausstehenden Raten erinnern, kann aber in der Folge, wenn die Raten weiterhin nicht oder nur schleppend gezahlt werden, die Baufinanzierung kündigen.
  
  Dies hätte zur Folge, dass der Kreditnehmer die Restschuld begleichen muss. Kann er das nicht, kann die Bank die Zwangsversteigerung der Immobilie beantragen.

Folgen der Kündigung Wenn gekündigt wird ist das Darlehn in er Regel zum Beendigungstermin, oder innerhalb von 2 Wochen danach, vollständig zurückzuzahlen.

Wichtig: Wird fristlos außerordentlich gekündigt so wird von der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet, es entstehen daher zusätzliche Kosten.


Es kann die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank erfragt werden. Tipp: Es lohnt sich in jedem Fall die Abrechnung der Bank auf Vollständigkeit zu kontrollieren und wenn einem die Entschädigung als sehr hoch erscheint kann diese von einem Experten geprüft werden.

Eine solche Prüfung z.B.bei den Verbraucherzentralen kostet in der Regel weniger als 100 Euro und es kommt öfters zu überhöhten Berechnungen seitens der Bank, welche nicht ohne weiteres akzeptiert werden müssen.

Eine genaue Berechnung der Entschädigung wurde vom Gesetzgeber zwar nicht festgelegt, jedoch dienen zahlreiche Urteil als Leitlinie was die Bank berechnen darf.

Was sollte in der Kündigung enthalten sein?

• Der eigene Name und die Anschrift
• Der Name und die Anschrift der Bank
• Das aktuelles Datum und Ort
• Die Vertragsnummer
• Es muss eindeutig gesagt werden, dass gekündigt wird und bei einer fristlosen außerordentlichen Kündigung sollte es auch eine Angabe des Kündigungsgrunds geben
• Der Kündigungstermin (d.h. zu wann gekündigt wird) oder die Formulierung „...zum nächstmöglichen Zeitpunkt."
• Eine eigenhändige handschriftliche Unterschrift. Wichtig ist zudem, dass die Kündigung von allen Kreditnehmern (wenn mehr als eine Person) eigenhändig unterschrieben wird, da sie sonst nicht gültig ist.

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