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Will man ein Kündigungsschreiben für eine Hypothek verfassen, sollte man einige Punkte beachten. Hier folgt ein Überblick, wann man eine Hypothek bzw. das dahinterstehende Darlehen kündigen kann.

In der Regel ist eine Hypothek nicht ordentlich kündbar sondern endet mit Ende der vereinbarten Laufzeit bzw. wenn der Kredit vollständig und ordnungsgemäß zurückgezahlt wurde. Oftmals kann mit der Bank auch eine vorzeitige Rückzahlung vereinbart werden. Nur im Einzelfall kann entschieden werden ob eine frühzeitige Rückzahlung oder eine außerordentliche Kündigung günstiger sind.

Es existiert jedoch ein außerordentliches Kündigungsrecht bei Darlehensvertrags gemäß §490 BGB. Die außerordentliche Kündigung kann für den Darlehensnehmer wie für den Darlehensgeber (meist eine Bank) in Betracht kommen.

Die (außerordentliche) Kündigung einer Hypothek seitens des Kreditnehmers

Gemäß § 490 BGB ist der Darlehensnehmer dazu berechtigt, die Hypothek bzw. das dahinter stehende Darlehen außerordentlich zu kündigen (unter Einhaltung einer Kündigungsfrist), wenn

• Es sich um ein Darlehen handelt, das festverzinslich ist
• Der Kreditvertrag für ein fixes Zeitintervall abgeschlossen wurde
• Der Kredit durch eine Hypothek oder ein sogenanntes Schiffspfandrecht gesichert worden ist.
• UND – der Darlehensnehmer an der Kündigung (vorzeitig) ein rechtlich schutzwürdiges Interesse hat.

Es ist im Gesetz normiert, dass ein berechtigtes Interesse dann vorliegt, wenn ein Bedürfnis nach einer anderen Verwertung der Hypothek hat. Dies liegt z.B. dann vor, wenn er das belastete Grundstück weiterverkaufen will, und zwar lastenfrei.

Als weitere Gründe, ein Kündigungsschreiben für eine Hypothek aufzusetzen, kommen folgende in Betracht:

• Der Grundstücksverkauf muss aufgrund eines notwendigen Umzugs erfolgen
• Die Nutzung der Immobilie ist vonnöten, weil der Kreditnehmer nur so an ein dringend notwendiges höheres Darlehen herankommt
• Günstige Konditionen für eine exzellente Verwertung des Pfandes liegen vor.

Übrigens rechtfertigt nach einem Urteil des LG München I (WM 04,626) das alleinige Vorliegen eines günstigeren Angebots der Finanzierung die fristlose Kündigung seitens des Darlehensnehmers nicht.

Vorzeitige Kündigung und Schadenersatzpflichten

Der Darlehensgeber ist natürlich durch die Dispositionen des Schuldners wie die vorzeitige Kündigung in seinen Interessen beeinträchtigt. Deswegen hat er in der Regel bei einer vorzeitigen Kündigung das Recht auf Schadenersatz, in Form der Vorfälligkeitsentschädigung. Diese deckt meist den Zinsmargenschaden ab. Dies ist der Unterschied zwischen dem Refinanzierungssatz des Kreditgebers, wenn sich dieser andere Mittel selbst beschaffen muss, und dem Zinssatz, welchen der Kreditnehmer vertragsgemäß zu entrichten hätte.

Der Kreditnehmer sollte bei einer Kündigung der Hypothek beachten, dass die Vorfälligkeitsentschädigung sofort zu bezahlen ist, also früher als sonst fällig gewordene Zinszahlungen. Deswegen ist der Schadensbetrag auch auf die Gesamtlaufzeit zu kapitalisieren.

Es muss sich natürlich um einen konkreten Schaden handeln, der dem Darlehensgeber durch die Kündigung entstanden ist.

Weitere fristlose Kündigungsmöglichkeiten des Darlehensnehmers

Gemäß § 313 und 314 BGB kann dieser fristlos das besicherte Darlehen kündigen, wenn die Geschäftsgrundlage gestört ist, wenn die Kündigung aus wichtigem Grund vorliegt, z.B. aufgrund gewichtiger Störungen im Vertragsverhältnis oder soweit Vereinbarungen gemäß dem Vertrag ein fristloses Kündigungsrecht erlauben.

Das außerordentliche Kündigungsrecht des Darlehensgebers

Dieses steht dem Kreditgeber zu, wenn:

• Sich die finanziellen Verhältnisse des Kreditnehmers, wie z.B. im Rahmen einer ", wesentlich verschlechterten
• Wenn eine wesentliche Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse des Darlehensnehmers ernstlich zu befürchten ist
• Oder wenn sich die Werthaltigkeit der Sicherheit, in dem Fall der Hypothek wesentlich verschlechtert.

Durch einen dieser Fälle muss die Rückerstattung des Kredits unter der Berücksichtigung der Sicherheit, der Hypothek gefährdet sein. § 490 BGB ist eine Sonderregelung zum Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 321 BGB.

Doch eine reine Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse reicht für die fristlose Kündigung keineswegs aus. Bei der Gesamtbetrachtung aller Umstände und dem Bewerten der Gefährdung der Darlehensrückzahlung ist eine Gesamtschau in Anbetracht der Hypothek vorzunehmen.

Bei Grundpfandrechten ist zu beurteilen, ob der Immobilienmarkt aktuell ein volles Realisieren der Sicherheit erlaubt. Es ist die Pflicht des Kreditgebers, sich über die Vermögensverhältnisse seines Vertragspartners ordentlich zu informieren.

Eine Ausnahme stellt es dar, wenn der Kreditgeber die finanziellen Verhältnisse zum Vertragsschluss nicht kannte bzw. wenn sie ihm auch nicht bekannt sein mussten. Wenn der Darlehensnehmer über die Umstände seiner schlechten Vermögenslage bewusst getäuscht hat, trägt dieser sämtliche Nachteile.

Auch wenn die oben beschriebenen Voraussetzungen gegeben sind, kann das mit der Hypothek verknüpfte Darlehen nicht automatisch fristlos gekündigt werden. Nur wenn der Kredit noch nicht ausbezahlt wurde, kann der Darlehensgeber tatsächlich im Zweifel fristlos kündigen. Wenn der Kredit bereits zur Auszahlung kam, ist der Darlehensnehmer schutzwürdiger:

Hier müssen Interessen von Gläubiger und Schuldner sorgfältig abgewogen werden, bevor der Darlehensgeber eine Kündigung schreiben darf.

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