Kündigungsschreiben durch dem Vermieter nahestehende Personen

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Der Bundesgerichtshof bejaht die Kündigungsmöglichkeit zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben des Vermieters durch eine ihm "nahestehende" juristischen Person VIII ZR 238/11

Allgemeine Einführung Mit Urteil vom 09. Mai 2012 bejahte der Bundesgerichtshof in Karlsruhe, dass der Vermieter die Möglichkeit hat das Mietverhältnis per Kündigungsschreiben zu kündigen, um öffentliche Aufgaben zu erfüllen, auch wenn dies eine ihm "nahestehende" juristische Person betrifft. (VIII ZR 238/11)

Diese Entscheidung bezieht sich auf die Norm § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters). Hierbei handelt es sich um eine wichtige Norm des Mietrechts, weshalb die Entscheidung weitreichende Folgen für das Mietrecht und ordentliche Kündigungen haben wird.

Ausgangsfall Im Ausgangsfall war der Evangelische Kirchenkreis Düsseldorf, der eine juristische Person des öffentlichen Rechts darstellt, Vermieter von Wohnraum. Bei der eingereichten Klage des Evangelischen Kirchenkreises Düsseldorf handelte es sich um eine Räumungsklage, die den Auszug von Mietern aus einem Mehrfamilienhaus bewirken sollte.

Gekündigt wurde das besagte Mietverhältnis im Januar 2009. Begründet wurde das Kündigungsschreiben des Mietverhältnisses damit, dass der gesamte Gebäudekomplex, zu dem die vermietete Wohnung gehört, benötigt würde, um dort eine Stelle für Beratungen von der Diakonie Düsseldorf e.V. einzurichten, die sich auf Erziehungs-, Ehe-, und Lebensfragen beziehen sollte. Der Beklagte war der Überzeugung, dass kein "berechtigtes Interesse" im Sinne von § 573 Abs.1 BGB vorliegt. Weitergehend ist der Beklagte (der Mieter) davon ausgegangen, dass der Evangelische Kreis Düsseldorf sich nicht darauf berufen kann, dass die Diakonie Düsseldorf e.V. den Platz benötige, denn diese beiden juristischen Personen seien vollkommen selbstständig zu betrachten und zu behandeln. Allgemein gesprochen könnte man sagen, dass der Evangelische Kirchenkreis Düsseldorf quasi keinen "Eigenbedarf" hätte anmelden sollen.

Verfahrensablauf Vor dem Amtsgericht wurde der Räumungsklage des Kirchenkreises stattgegeben. Vor dem Landgericht wurde der Berufung des Beklagten dann stattgegeben. Die Revision des beklagten Mieters, die sich hiergegen richtete, hatte keinen Erfolg.

Das Urteil Das Urteil wurde am 09. Mai 2012 vom VIII. Zivilsenat des BGH getroffen. Dieser Senat für Zivilrecht ist unter anderem für Mietrecht zuständig und befasste sich daher mit diesem Fall. Der BGH bejahte die Möglichkeit dem Mieter zu kündigen, wenn dies der Erfüllung öffentlicher Aufgaben dient, die eine ihm "nahestehende" juristische Person zu erfüllen vermag.

Ausschlaggebend für das Urteil war, dass der BGH davon ausging, es bei dieser Kündigung nicht ausschließlich um die Wahrnehmung fremder Interessen, sondern auch um die Erfüllung eigener Interessen ging. Die Diakonie Düsseldorf e.V. erfülle auch Aufgaben der Diakonie, zu denen selbstverständlich auch wichtige Beratungsstellen wie die oben Beschriebene gehören.

Damit kann man die beiden juristischen Personen als "nahestehend" bezeichnen, wenn die eine juristische Person auch Teilaufgaben der anderen wahrnimmt. Und in diesem komplexen Gefüge ist die Kündigung aus einem eigenen berechtigten Interesse heraus rechtmäßig gewesen.

Das Urteil berührt viele Konstellationen von Mietverhältnissen und ist als Leitentscheidung sicherlich ausschlaggebend für viele künftige Rechtsstreitigkeiten in diesem Bereich.