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Ein Garten stellt üblicherweise ein Grundstück überwiegend zur Landwirtschaft dar. Unter Landwirtschaft versteht man dabei auch lediglich die gartenbauliche Erzeugung. Somit ist ein Pachtvertrag über einen Garten in der Regel ein Landpachtvertrag gemäß § 585 I BGB.

Wenn es sich um ein Kleingarten handelt, so können leicht abweichende Regelungen zum tragen kommen. Ein gepachteter Garten ist kein Kleingarten mehr, wenn er 400 Quadratmeter überschreitet (§ 3 Bundeskleingartengesetz – BKleinG) oder wenn er gewerblich (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleinG) genutzt wird.

Der Pachtvertrag regelt ein sogenanntes Dauerschuldverhältnis zwischen Pächter und Verpächter. Die speziellen Vorschriften des Pachtvertrages sind in den §§ 581 – 597 BGB geregelt. Zudem unterscheidet man zwischen dem einfachen Pachtvertrag (§ 581 ff. BGB) und dem Landpachtvertrag (§ 585 ff. BGB).

1. Kündigung eines Landpachtvertrages

a.) Kündigungsfrist

Gemäß § 594a I BGB ist die Kündigung bei unbefristeten Landpachtverhältnissen jedem Vertragsteil spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs möglich. Im Zweifel gilt das Kalenderjahr als Pachtjahr. Gemäß § 594a I 3 BGB können die Vertragspartner auch eine kürzere Kündigungsfrist vereinbaren. Diese bedarf jedoch der Schriftform gemäß § 126 BGB.

Für Kleingärten gilt die Kündigung hat spätestens am dritten Werktag im August und bei dringenden Gründen des Verpächters am dritten Werktag im Februar zu erfolgen (§ 9 Abs. 2 BKleinG).

b.) Kündigungsschreiben

Die Kündigung bedarf der schriftlichen Form, § 594f BGB. Schriftform bedeutet gemäß § 126 I BGB, dass der Aussteller die Kündigung eigenhändig durch Namensunterschrift oder - bei der Kündigung eines Gartenpachtvertrags eher unüblich – mittels notariell beglaubigten Handzeichens zu unterzeichnen bzw. unterzeichnen zu lassen hat.

Zu beachten ist dabei, dass die Kündigung eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung ist. Sie muss dem Vertragspartner somit spätestens am dritten Werktag des Pachtjahres zugehen. Man sollte also auf rechtzeitige Absendung der Kündigung achten. Es empfiehlt sich um eine Empfangsbestätigung zu bitten oder ein Einschreiben-Rückschein zu versenden.

2. Besonderheiten

a.) Kündigung eines befristeten Pachtvertrages

Wird ein Pachtvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann gemäß § 594b Satz 1 nach 30 Jahren jeder Vertragsteil das Pachtverhältnis ebenfalls spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. Ist der Vertrag dagegen für die Lebenszeit des Verpächters oder des Pächters geschlossen, so ist die Kündigung nach 30 Jahren nicht zulässig, § 594b Satz 2 BGB.

b.) Kündigung bei Berufsunfähigkeit des Pächters

Wird der Pächter im Sinne der Vorschriften der gesetzlichen Rentenversicherung berufsunfähig, so kann er das Pachtverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen, wenn der Verpächter widerspricht, die Pachtsache einem Dritten, der die ordnungsgemäße Bewirtschaftung gewährleistet, an Stelle des Pächters zur Nutzung zu überlassen, § 594c BGB.

c.) Kündigung bei Tod des Pächters

Sollte unglücklicherweise der Tod des Pächters eintreten, so haben gemäß § 594d BGB sowohl seine Erben als auch der Verpächter innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Pächters erfahren haben, das Recht, den Pachtvertrag mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres zu kündigen.

Bei Kleingärten gilt, dass nur bei einem gemeinsamen Vertrag von Lebenspartnern oder Eheleuten der Vertrag auf den verbleibenden Partner übergeht. Bei Erben gilt in diesem Fall, dass der Vertrag automatisch mit dem Nachfolge

d.) Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Die außerordentliche fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses aus wichtigem Grund gemäß §§ 543, 569 I, II BGB ist zulässig, § 594e I BGB. Wichtige Gründe sind dabei unter anderem der vertragswidrige Gebrauch oder die Vernachlässigung der Pachtsache als auch der Zahlungsverzug des Pächters. Beim Zahlungsverzug muss dem Pächter zunächst eine Mahnung zugestellt werden und wenn innerhalb von 2 Monaten nicht gezahlt wurde kann in der Regel gekündigt werden.

3.Zusammenfassung

Ein ordentliches Kündigungsschreiben bedarf einer schriftlichen Form, einer Unterzeichnung des Ausstellers und sie muss fristgerecht beim Vertragspartner eingehen. Ein Kündigungsgrund muss nur bei der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund genannt werden.

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