Kündigungsschreiben vom Vermieter wegen mutwilliger Beschädigung

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Nach dem Mietvertragsrecht kann der Vermieter den Mieter grundsätzlich nur innerhalb der vom Gesetz vorgegebenen Fristen kündigen (§ 573 und § 573c). Neben diesem ordentlichen Kündigungsrecht hat der Vermieter aber auch noch ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht (§ 543 BGB).

Ein solches fristloses Kündigungsrecht besteht außer den Fällen des Zahlungsverzuges mit der Miete auch dann, wenn der Mieter die Mietsache mutwillig beschädigt. Dann hat der Vermieter einen wichtigen Grund, der ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses über diesen Zeitpunkt hinaus nicht zumutbar macht. Er braucht sich dann auch nicht auf die Einhaltung einer ordentlichen Kündigungsfrist verweisen zu lassen und kann den Mieter sofort, per Kündigungsschreiben, vor die Tür setzen.

Im Mietrecht gilt allgemein, dass der Mieter sorgsam mit der Mietsache umgehen muss und sie nicht beschädigen darf (§ 543 (2) 2 BGB). Ihm obliegt eine Sorgfaltspflicht. Er muss darauf achten, dass die Wohnung nicht zu Schaden kommt. Dabei geht es um Sachverhalte, in denen der Mieter in vorsätzlicher oder zumindest grob fahrlässiger Weise einen Schaden herbeiführt. Nicht gemeint sind Schäden, die der Mieter ohne Schädigungsabsicht verursacht hat und eher als Unfall bewertet werden müssen.

Wenn der Mieter beispielsweise im ständigen Alkoholrausch Wohnungsteile, wie die Badezimmereinrichtung oder Wohnungstüren, zerstört oder in der Wohnung grillt oder ständig und dauerhaft fremde Personen in die Wohnung aufnimmt, handelt er sorgfaltswidrig und verletzt die Rechte des Vermieters. Voraussetzung ist allerdings, dass die Verfehlungen und Beschädigungen ein gewisses Gewicht aufweisen müssen und nicht subjektiv aus der einseitigen Sicht des Vermieters als Bagatelle erscheinen. Es sollte in fraglichen Fällen daher vor dem Versand des Kündigungsschreibens ein Anwalt konsultiert werden. vor einem Kündigungsschreiben

Wichtig ist ferner, dass der Vermieter den Mieter im Regelfall vor dem fristlosen Kündigungsschreiben, möglichst schriftlich, abmahnen muss. Gut ist, wenn Zeugen dabei sind. Er muss ihn auf sein Fehlverhalten hinweisen, gegebenenfalls eine Frist zur Beseitigung einer Sachbeschädigung setzen und ihm Gelegenheit geben, sich vertragstreu zu verhalten. Im Fall der Wiederholung kann er dann ohne weitere Warnung kündigen. Eine Abmahnung oder Fristsetzung kann allerdings unterbleiben, wenn sie offensichtlich in Bezug auf die Person des Mieters keinen Erfolg haben würde oder die fristlose Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist. Der Ausspruch der Kündigung führt zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses.

Mieter sofort vor die Tür setzen - einstweilige Verfügung vom Amtsgericht. Der Mieter kann allenfalls verlangen, für eine kurze Übergangszeit in der Wohnung verbleiben zu dürfen, um sich anderweitig nach einer Wohnung umschauen zu können (§ 574 BGB und § 574a Absatz 1). Sofern das Interesse des Vermieters dahin geht, den Mieter tatsächlich sofort oder kurzzeitig aus der Wohnung zu bekommen, muss er beim Amtsgericht eine einstweilige Verfügung beantragen. Damit kann der Mieter zum sofortigen Auszug verpflichtet und mit Hilfe des Gerichtsvollziehers die Räumung betrieben werden. Um die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden, ist die Kommune verpflichtet, ihm eine städtische Notunterkunft bereit zu stellen.

Checkliste für die Kündigung des Mieters wegen Sachbeschädigung:

• Abmahnung des Mieters
• Vorgang schriftlich und mit Fotos dokumentieren
• Zeugen hinzuziehen
• Kündigung schriflich erklären

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