Pachtvertrag kündigen

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Der Pachtvertrag ähnelt in gewisser Weise dem Mietvertrag. Bei beiden handelt es sich um so genannte Dauerschuldverhältnisse. Im Unterschied zur Miete geht es bei der Pacht aber in Erster Linie nicht um den Gebrauch des Pachtgegenstandes, sondern um den Nutzen, der sich aus ihm ziehen lässt. Aufgrund der Ähnlichkeit zur Miete bestehen beim rechtlichen Rahmen häufig Gemeinsamkeiten, allerdings finden sich in den §§ 581 - 597 BGB Vorschriften, die das Verhältnis zwischen Pächter und Verpächter im Speziellen regeln.

Die Kündigungsfrist des einfachen Pachtvertrags (§ 584 BGB) In § 584 BGB ist die Kündigungsfrist geregelt. Ist für den Pachtvertrag keine bestimme Zeit vereinbart handelt es sich um einen unbefristeten Pachtvertrag. In diesem Fall kann die Kündigung mit einer halbjährlichen Frist immer jeweils zum Ende eines Jahres gekündigt werden.

Die Kündigung des Landpachtvertrags (§ 594a BGB) Unter Landpachtverträge sind solche Pachtverträge zu verstehen, bei denen es um eine landwirtschaftliche Nutzung geht (§ 585 BGB). So handelt es sich bei Pachtgegenständen, die zur Tierhaltung oder gartenbaulicher Erzeugung dienen zumeist um Landpachtverträge.

Kündigungsfristen bei Landpachtverträgen Der § 594a BGB sieht für solche Verträge eine besondere Kündigungsfrist vor. So muss bei unbefristeten Verträgen das Kündigungsschreiben spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahres für den Schluss des nächsten Pachtjahres kündigen. Somit gilt für Landpachtverträge eine Kündigungsfrist von 2 Jahren.

Hierzu ein einfaches Beispiel: Soll ein Landpachtvertrag bis zum Ende des Jahres 2014 erfolgen, so muss das Kündigungsschreiben spätestens bis zum 3. Werktag 2013 beim Verpächter eingehen. Das Vertragsverhältnis würde dann am 31.12.2014 enden.

Außerordentliche Kündigung von Pachtverträgen Unter bestimmten Umständen ist die Kündigung des Vertrags auch außerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Fristen möglich. Ist der Pächter beispielsweise berufsunfähig geworden kann der Vertrag außerordentlich gekündigt werden (§ 594 c BGB). Stirb der Pächter, so können seine Erben, aber auch der Verpächter, innerhalb eines Monats das Pachtverhältnis mit einer Frist von Sechs Monaten kündigen. Die Kündigung kann in diesem Fall quartalsweise eingereicht werden. (§594d BGB).

Der § 594 e BGB verweist darüber hinaus in das Mietrecht und ermöglicht die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund. Ob ein wichtiger Grund vorliegt kann sich von Fall zu Fall unterscheiden. Einige Beispiele sind der vertragswidrige Gebrauch der Sache, mehrfacher Verzug bei der Zahlung das Pachtzinses (z.B. bei zwei oder mehr Monaten Zahlungsverzug) oder wenn die Pachtsache erheblich vernachlässigt wird.

Je nach Fall muss der Pächter aber vor einer außerordentlichen Kündigung des Pachtvertrages 1-2 mal schriftlich abgemahnt werden um rechtssicher eine Kündigung auszusprechen. Nur bei klaren Sachverhalten zum Beispiel dem Tot des Pächters oder grober Vernachlässigung oder Beschädigung, sollte sofort gekündigt werden. In Zweifelsfällen ist ein Anwalt zu konsultieren.

Was ist für die Kündigung außerdem relevant? Die Kündigung des Pachtvertrages muss schriftlich (§ 594f BGB) und gegenüber der Vertragspartei erfolgen. Daher muss ein unterschriebenes Kündigungsschreiben dem Verpächter zugehen.

Checkliste für das Kündigungsschreiben bei einem Pachtvertrag

• Welche Kündigungsfrist gilt - einfache Pacht (halbjährlich) oder Landpacht (2Jahre)?
• Liegen vielleicht Gründe für eine außerordentliche Kündigung vor? Wenn ja muss im Kündigungsschreiben der Grund für die außerordentliche Kündigung benannt werden. Gegebenenfalls müssen Nachweise, wie der Totenschein, in Kopie beigelegt werden.
• Wird die gepachtete Sache genau genannt?
• Handschriftliche und eigenhändige Unterschrift des Kündigungsschreiben
• Ist das Kündigungsschreiben unterschrieben und rechtzeitig beim Verpächter angekommen? Es empfiehlt sich ein Versand per Einschreiben Rückschein oder die persönliche Übergabe gegen schriftliche Empfangsbestätigung.

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