Untermietvertrag statt Kündigung

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In vielen Fällen, z.B. bei einem längeren Auslandsaufenthalt oder einer zeitweisen Beschäftigung an einem anderen Ort, scheint es verlockend die Wohnung nicht zu kündigen, sondern diese einfach unterzuvermieten. Doch ist dies oft leichter gesagt als getan, denn ein solches Unterfangen kann nicht ohne weiteres durchgeführt werden.

Was bedeutet Untervermietung? Bei einer Untervermietung werden einzelne Räume oder aber auch die ganze Wohnung an eine dritte Person weitervermietet. Hierbei ist man selbst nicht zwangsläufig der Eigentümer der jeweiligen Immobilie.

Eine Untervermietung kann gegen Geld aber auch kostenlos erfolgen. Hierbei macht der Gesetzgeber keinen Unterschied. Die Untervermietung wird durch den sogenannten Untervermietungsvertrag beschlossen. Dieser regelt alle Rechten und Pflichten des Vermieters und des Mieters. Im Grunde ist eine Untervermietung einem normalen Mietverhältnis gesetzlich nahezu gleichgestellt. Davon abgesehen, dass der Vertrag mit Ablauf des Mietvertrages ebenfalls abläuft.

Rechtliche Hürden – Wann darf untervermietet werden? Eine Wohnung in welcher man selbst nur Mieter ist, darf nicht einfach an eine dritte Person weitervermietet werden. Laut § 540 Abs. 1 BGB muss hierzu der Besitzer und eigentliche Vermieter der Wohnräume, seine Zustimmung geben.

Sollte man also eine Kündigung nicht in Erwägung ziehen und die jetzige Wohnung lieber untervermieten wollen, so ist auf jeden Fall die Zustimmung des Vermieters einzuholen. In einigen Verträgen ist eine solche Klausel bereits enthalten, so dass der Vermieter schon im Vorfeld seine Zustimmung für die Untervermietung erteilt.

Doch eine generelle Ablehnung einer Untervermietung durch den Eigentümer besteht nicht. So kann der Mieter Anspruch auf das Recht zu einer Untervermietung haben, wenn bestimmte Faktoren gegeben sind.

Steht etwa die Existenz der Mieters auf dem Spiel, so dass er auf die Einnahmen aus einer Untervermietung nicht verzichten kann, kann er dieses Recht einfordern. Allerdings ist nicht jede vermeintlich unerlaubte Untervermietung gleich ein Kündigungsgrund.

»Mietvertrag kündigen und passendes Kündigungsschreiben

Wurde zum Beispiel der Vermieter rechtzeitig um Erlaubnis gefragt und man erhielt auf keine Antwort, so kann dies als stillschweigendes Einverständnis gewertet werden. Allerdings sollte man sich jede Absprache dieser Art grundsätzlich schriftlich bescheinigen lassen, z.B. durch eine schriftliche Empfangsbestätigung.

Untervermietung der Wohnung Wenn man also nicht kündigen möchte und statt dessen lieber seine Wohnung untervermieten will, der Bedarf einer Erlaubnis. Aber die Rechte und Pflichten gehen weit über diesen Punkt hinaus.

Derjenige der die Wohnung untervermietet, haftet auch für alle eventuell entstandenen Schäden und muss für anfallende Reparaturmaßnahmen aufkommen. So empfiehlt es sich, im Untermietvertrag alle Gegebenheiten und Sachverhalte genau zu klären. Die rechtliche Formulierung sollte unmissverständlich sein, so dass einem böse Überraschungen erspart bleiben.

Rückkehr in die Wohnung Sollte man sich dazu entscheiden die Wohnung später doch wieder zu beziehen, kann dies ebenfalls schwierig werden. Denn nach geltendem Recht der Untermieter genau die selben Fristen, um die Wohnung zu räumen, wie ein normaler Mieter.

Dies bedeutet man sollte mindestens drei Monate im Voraus den Untermieter auf den Umstand hinweisen das man gedenkt die Wohnung wieder zu beziehen, so dass die gesetzlichen Kündigungsfristen gewahrt bleiben.

Tipp: Es wird dringend Empfohlen die Wohnung als ganz oder zumindest teilmöbliert zu vermieten um einen unbequemen Untermieter möglichst schnell wieder loszuwerden. Dies bedeutet im Untermietvertrag werden Gegenstände und Räume genannt, die dem Untermieter zur Verfügung gestellt werden. So sollte bereits die Bereitstellung eines Herds, Bettes und z.B. eines Schreibtisches als Teilmöblierung anzusehen sein.

Es empfiehlt sich alle in der Wohnung hinterlassenen Gegenstände per Foto zu dokumentieren und bei der Wohnungsübergabe eine Begleitperson, möglichst kein Familienmitglied, als Zeuge dabei zu haben.

»Muster eines Untermietvertrages

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