Verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei kalter Wohnungsräumung

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 Räumt ein Vermieter eigenmächtig eine Wohnung, so haftet er für die Schäden, die an dem Eigentum des Mieters entstehen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 45/09), der damit ein zuvor anderslautendes Urteil des Landgerichts aufhob und dieses zugleich deutlich rügte. Denn die eigenmächtige Räumung einer Wohnung durch einen Vermieter stellt laut BGH in jedem Fall eine unerlaubte Selbsthilfe nach § 229 BGB dar.

Mieter war mehrere Monate verschwunden Der Fall war kompliziert, denn der Mieter war mehrere Monate im Ausland spurlos verschwunden und wurde selbst von seinen Angehörigen als vermisst gemeldet. Nachdem zwei Monatsmieten ausblieben, entschied sich seine Vermieterin, den Mietvertrag fristlos zu kündigen und sich Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Einen Teil des Eigentums des Mieters entsorgte sie dabei, einen anderen Teil stellte sie unter. Als der Mieter wieder zurückkehrte, verlangte er einen Schadenersatz von 62.000 Euro für seinen entsorgten sowie teilweise beschädigten Besitz und angefallene Gutachterkosten. Die Vermietern wehrte sich sowohl vor dem Amtsgericht sowie dem Landgericht erfolgreich gegen die Forderung, doch der achte Zivilsenat des BGH hob die bisherigen Urteile auf.

Unerlaubte Selbsthilfe: Kündigungsschreiben nicht ausreichend Die Inbesitznahme sei ohne rechtlichen Titel geschehen und stelle deshalb eine unerlaubte Selbsthilfe nach § 229 BGB dar. Dies gelte auch dann, wenn der Aufenthaltsort des Mieters nicht bekannt und dessen Besitzrecht aufgrund des Kündigungsschreiben und der daraus folgenden fristlosen Kündigung entfallen sei. Die Vermieterin hätte sich einen Räumungstitel beschaffen müssen. Da sie dies nicht getan hat, liege eine sogenannte „kalte Räumung" vor. In diesem Fall ist die Vermieterin auch verschuldungsunabhängig (nach § 231 BGB) für etwaige Schäden haftbar. Insbesondere die entsorgten Gegenstände müsse die Vermieterin deshalb immer ersetzen, so die Richter in Karlsruhe, denn da sie sich ohne Rechtstitel Zutritt zum Wohnraum verschafft habe, entstehe für sie eine Obhutspflicht für die in der Wohnung stehenden Gegenstände. Vereinfacht gesagt: Da sich die Vermieterin ohne Gerichtsbeschluss Zutritt zur Wohnung verschafft hat, musste sie für den Fortbestand des Eigentums des Mieters sorgen.

Rüge an das Landgericht Der BGH rügte zudem das Landgericht. Dieser habe die Anforderungen, die an einen Schadensersatz zu stellen sind, überspannt. Denn im Prinzip habe in dem vorliegenden Fall zweifelsfrei festgestanden, dass ein Schadensersatzanspruch besteht. Lediglich die Höhe des Anspruchs sei fraglich gewesen. In einem solchen Fall hätte die Klage nicht komplett abgeschmettert werden dürfen. Das Landgericht hätte vielmehr herausfinden müssen, ob nicht zumindest die Höhe eines Mindestschadens zu ermitteln gewesen wäre.