Wiederaufnahme des Mietvertrages

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Eine Wiederaufnahme des Mietvertrages kann erforderlich werden, wenn nach erfolgter Kündigung Umstände eintreten, die den Mieter dazu zwingen statt der Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu erwirken.

Beispiel 1: Herr Muster kündigt seinen Mietvertrag für seine Wohnung, weil er mit seiner Freundin zusammen ziehen möchte und bereits ein Haus gemietet hat. Bei einem Verkehrsunfall stirbt die Freundin und Herrn Muster ist es zu teuer alleine in ein Haus zu ziehen, weswegen er den Mietvertrag für seine bisherige Wohnung fortsetzen möchte.

Beispiel 2: Frau Meier soll von Ihrer Firma nach Berlin versetzt werden und in 4 Monaten in Berlin arbeiten. Sie kündigt deshalb ihre Wohnung in München. Aus der Versetzung wird aber nichts, weil die Firma Kollegin B nach Berlin versetzt. Da Frau Meier in München bleibt, möchte Sie auch Ihre Wohnung behalten.

Was kann in diesen Fällen unternommen werden:

Grundlage des Mietvertrages ist § 535 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Durch den Mietvertrag ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet während der Mietzeit für die überlassene Wohnung Miete zu bezahlen.

Beide Vertragsparteien haben das Recht, den Mietvertrag zu kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Ein Kündigungsschreiben ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung, die wirksam wird, so bald sie in den Bereich des Empfängers gelangt ist und dieser unter normalen Umständen die Möglichkeit hat vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen (vgl. § 130 Abs. 1 BGB in Verbindung mit Urteil BGH NJW 1980,990) .

In beiden oben genannten Beispielfällen ist die Kündigung bereits beim Vermieter eingegangen und deshalb rechtswirksam. Der Mieter hat jetzt das Problem, dass er z.B. bis zum 30.9. aus der Wohnung ausziehen muss, weil die Mietzeit durch die Kündigung zu diesem Termin endet.

Wenn der Mieter zu diesem Termin nicht auszieht und die Wohnung einfach weiter benutzt ohne den Vermieter zu informieren, kann dieser den Mieter nach § 571 Absatz 1 BGB für die verspätete Herausgabe der gemieteten Wohnung schadensersatzpflichtig machen.

Der Mieter muss sich also mit dem Vermieter einigen und eine einvernehmliche Regelung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses treffen. Dies kann problematisch werden, wenn der Vermieter z.B. die Wohnung ab 1.10. schon anderweitig vermietet hat und fest mit dem Auszug des Mieters gerechnet hat.

Was sollte bei einer Vereinbarung über die Wiederaufnahme des Mietvertrages beachtet werden?

Vereinbarungen über die Wiederaufnahme des Mietvertrages sollten nur schriftlich erfolgen. Hierzu können beide Vertragsparteien eine Willenserklärung unterschreiben, dass die Kündigung für unwirksam erklärt wird und der Mietvertrag zu den bisherigen Konditionen fortgesetzt wird.

Diese Variante ist für den Mieter am günstigsten. Der Vermieter kann aber auch darauf bestehen, dass für die Fortsetzung des Mietvertrages ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Für den neuen Mietvertrag ist der Vermieter berechtigt, die Konditionen zu verändern und u.a. z.B. die Miete zu erhöhen.

Falls eine Einigung mit dem Vermieter über die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht möglich ist, weil dieser die Wohnung schon anderweitig vermietet hat, wird es für den Mieter schwieriger eine Verlängerung des Mietvertrages durchzusetzen. Eventuell geht das nur mit anwaltschaftlicher Hilfe. Hier muss der Mieter abwägen ob er auf die Fortsetzung des Mietvertrages besteht und bereit ist den Rechtsweg zu beschreiten und hierfür die Kosten zu tragen, oder ob es möglich ist sich eine andere Mietwohnung zu suchen.

Wenn die Kündigung durch den Mieter erfolgt ist, und dieser nachträglich eine Fortsetzung des Mietverhältnisses beantragt, ist der Vermieter nicht verpflichtet den Mietvertrag fortzusetzen. Hier kommt es auf die Kulanz der Vermieters an und auf das Verhandlungsgeschick des Vermieters um eine entsprechende Einigung zu erzielen, einen generellen Rechtsanspruch auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses gibt es nicht.