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Eine außerordentliche, fristlose Kündigung ist für einen Mieter nur möglich, wenn ihm "unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles der Verbleib in der Wohnung bis zu einem Ablauf der Kündigungsfrist nicht länger zugemutet werden kann". Diese in §543 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelte Rechtsnorm ist eine Generalklausel, bei der der Gesetzgeber jedoch einzelne Kündigungsgründe offen gelassen hat.

Welche Mängel kommen in Betracht? Ob die Gründe für eine fristlose Kündigung und damit die Nichtzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses vorliegen, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab, wobei die Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander abzuwägen sind.

Zu prüfen ist auch, ob den Vermieter ein Verschulden an den Gründen für die Umstände der Kündigung durch den Mieter trifft.

Als Beispiel nennt §569 Abs. 1 BGB als "wichtigen Grund", wenn die Nutzung einer Wohnung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verknüpft ist.

Dieser Grund gilt auch, wenn der Mieter die entsprechenden Umstände schon bei Abschluss des Mietvertrages kannte oder während der Dauer der Mietzeit auf die Geltendmachung einer fristlosen Kündigung oder einem Minderungsrecht verzichtet hat.

Der Mangel kann dabei in der Mietsache oder im Mietvertrag selber begründet liegen.

Sachmängel an der Wohnung

• Ein typischer Fall ist die Belastung der Wohnung durch die Bildung gesundheitsgefährdenden Schimmels, wobei der Schimmelbefall jedoch sehr stark sein muss um eine vorzeitige Kündigung, anstatt nur eine Mietminderung, zu rechtfertigen.
• Wenn die Gasleitungen undicht sind und daher eine erhebliche Gefahr besteht, wenn die Wasserversorgung langandauernd nicht gewährleistet ist oder wenn die Wohnung z.B. im Winter nicht beheizt werden kann.
• Wenn der Vermieter einem den Zugang zur Mietsache verwehrt, wieder entzieht.
• Wenn sich der Vermieter weigert wichtige Mängel zu beseitigen und dies bewiesen werden kann z.B. durch den Schriftverkehr oder geeignete Zeugen.
• Wenn der Vormieter nicht rechtzeitig auszieht und die Wohnung daher erst deutlich später genutzt werden kann.
• Im Fall, dass die Wohnung oder Mietsache derart gravierende Mängel hat, dass eine Benutzung nicht mehr zumutbar ist und in einem absehbaren Zeitraum auch keine Abhilfe geschaffen werden kann. Sind die Mängel weniger gravierend muss der Vermieter zuerst schriftlich ermahnt werden und eine ausreichende Frist gesetzt werden innerhalb der die Mängel zu beseitigen sind.
• Bei einer andauernden erheblichen Lärmbelästigung kann, wenn der Vermieter trotz einer schriftlichen Mahnung mit Fristsetzung nicht unternimmt, nach Ablauf einer ausreichenden Frist gekündigt werden.
  
  Mehr dazu im Beitrag: »Kündigung von Wohnraum wegen Lärm
• Wenn aus anderen Gründen die Mietsache dauerhaft nicht genutzt werden kann.

Mängel am Mietvertrag selber Nur in Ausnahmsfällen begründen Mängel am Mietvertrag die Unwirksamkeit des ganzen oder eine Anspruch auf eine fristlose Kündigung.

• Wenn z.B. der nutzbare Wohnraum im Mietvertrag falsch angegeben wurde und die Wohnung mehr als 10% kleiner ist so wurde vom Bundesgerichtshof in mehreren Urteilen (siehe z.B.Az. VIII ZR 142/08 und Az. VIII ZR 144/09) das Recht auf eine fristlose Kündigung bejahrt.
  
  Ausnahme: Wenn im Mietvertrag die Angabe der Mietfläche als unverbindlich gekennzeichnet ist besteht für der Mieter kein Anspruch (siehe auch Az. VIII ZR 306/09).
  
  Alternativ zu einer Kündigung kann auch die Miete entsprechend proportional zur Abweichung der Angaben im Vertrag, gemindert werden. Das bedeutet wenn die Wohnung z.B. 15% kleiner als angegeben ausfällt so kann die Miete in der Regel um 15% gemindert werden.
• Wenn wesentliche nachteilige Tatsachen vor Vertragsabschluss verheimlicht wurden.
• Bei unzulässige Klauseln im Mietvertrag
  
  Werden längere Kündigungsfristen und Laufzeiten im Mietvertrag vereinbart so dürfen diese für den Mieter nicht länger als für den Vermieter sein. Maximal darf eine Laufzeit von 4 Jahren vereinbart werden.
  
  Wenn unzulässiger Weise abweichende Regelungen im Mietvertrag vereinbart sind so gelten diese als ungültig und es werden in der Regel die gesetzlichen Kündigungsfristen als Maßstab genommen.

»Ein Mietvertrag kündigen

Fristsetzung zur Mangelbeseitigung Bevor ein Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen kann, ist er meist verpflichtet, seinem Vermieter eine Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen. Dabei ist eine kurze Fristsetzung möglich, wenn Eigentum oder die Gesundheit des Mieters gefährdet sind.

Bei erhebliche Mängeln die eine Gefährdung darstellen oder die Nutzung der Mietsache gänzlich unmöglich machen kann ohne Fristsetzung gekündigt werden.

Zeitpunkt der Kündigung und Kündigungsschreiben Die Kündigung sollte zeitnah nach einer erfolglosen Abmahnung ausgesprochen werden. Als angemessen wird in der Regel maximal ein Zeitraum von etwa eineinhalb Monaten angesehen.

»Muster einer Mahnung

Das Kündigungsschreiben muss Name und Anschrift sowie die genaue Bezeichnung der Wohnung, wie Straße, Hausnummer, Stockwerk besitzen.

Der Kündigungsgrund muss genau benannt und das Schreiben muss eigenhändig handschriftlich unterschrieben sein. Es sollte entweder mit einem Zeugen oder gegen schriftliche Empfangsbestätigung dem Vermieter zugestellt werden.

Was muss weiter bei der Kündigung beachtet werden? Die Kündigung muss, gesetzlich vorgeschrieben, schriftlich ausgesprochen werden (§ 568 Abs. 1 BGB). Mündliche Kündigungen oder Kündigungen per E-Mail, SMS oder Telefax, sind nach §134 BGB nichtig, da sie nicht der gesetzlich vorgeschriebenen Form entsprechen.

Auch muss das Kündigungsschreiben eigenhändig handschriftlich unterschrieben werden. Ausnahmsweise kann auch ein bevollmächtigter unterschreiben, dann muss aber eine Kopie der Vollmacht, welche ausdrücklich auch Mietangelegenheiten beinhaltet, angefügt sein.

Tipp: Es empfiehlt sich die Kündigung per Einschreiben-Rückschein zu verschicken oder persönlich, in Anwesenheit eines geeigneten Zeugen, zu übergeben.

Kündigungsschreiben Mietmängel Muster

»Einfach mit dem Kündigungsgenerator, bei Mietmängeln, ein Kündigungsschreiben erstellen...

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Kündigung bei Mietmängel Muster:

Musterstadt, den 08.08.20XX
Vermieter Strasse + Nr. Plz. + Ort	Maria Mustermann Mustergasse 3 21000 Musterstadt

Außerordentliche Kündigung der Wohnung/Mietsache Sehr geehrte Frau X / geehrter Herr Y (geehrte Damen und Herren), hiermit kündige ich meine Wohnung / die Mietsache X , in der XY-Strasse, 12345 ABC-Stadt, 2.Stock links, außerordentlich zum XX.XX.20XX. Begründung: ( Wenn zutreffend: Schon am XX.XX.20XX habe ich Sie schriftlich aufgefordert die Mängel - hier den oder die Mängel genau nennen - innerhalb einer Frist von X Tagen zu beheben. Leider ist auch nach Ablauf der Frist keine Besserung eingetreten oder: haben sie sich ausdrücklich geweigert für eine Besserung zu sorgen, daher mache ich hiermit von meinem Recht auf eine fristlose Kündigung gebrauch. Oder: Die Mietsache ist nicht nutzbar – hier den Grund nennen - / Die Nutzung der Mietsache ist gesundheitsgefährdend – hier den Mangel genau beschreiben - / Sie haben mir die Nutzung der Wohnung verweigert / mich an der Nutzung der Wohnung gehindert / die Wohnung ist noch vom Vormieter belegt, welches auch durch Frau/Herr X bezeugt werden kann. ) Hilfsweise kündige ich die Wohnung/Mietsache zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Bitte lassen Sie mir eine schriftliche Kündigungsbestätigung mit einer Angabe des Beendigungszeitpunktes zukommen. Mit freundlichen Grüßen Maria Mustermann Maria Mustermann