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Bei einer Kündigung von oder durch die Bauleitung ist der Vertrag zu beachten, welchen der Bauherr direkt, oder über seinen Architekten mit der Bauleitung abgeschlossen hat.

Dieser Vertrag wird, nach §650a BGB, auch als Bauvertrag bezeichnet, falls es sich um die Herstellung, den Umbau, Abriss oder die Rekonstruktion eines Bauwerkes handelt. Sowie auch dann, wenn es sich um die Instandhaltung eines wesentlichen Teils eines Bauwerkes handelt.

Wichtig: Daher gilt falls mit der Bauleitung ein sogenannte Bauvertrag abgeschlossen wurde, dass neben dem eigentlichen Vertragstext auch besondere Vorschriften des bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eingehalten werden müssen. Im Vertrag kann auch zusätzlich vereinbart worden sein das die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) zu beachten ist, dann greifen neben dem BGB auch dessen Vorschriften.

Selbstverständlich können beide Parteien, in folgenden Absätzen Bauleitung und Auftraggeber genannt, das Vertragsverhältnis schriftlich beenden. Bedacht werden müssen da jedoch einige Rechtsgrundlagen auf die im Nachfolgenden eingegangen wird.

Kündigungsfrist Der Auftraggeber (Bauherr) kann der Bauleitung, ohne Begründung fristgerecht kündigen.

Hinweis: Die Bauleitung hat dann jedoch die Möglichkeit, seine vereinbarte Vergütung, abzüglich ersparter oder nicht erbrachter Leistungen zu verlangen, sofern es nachweisen kann, das es trotz Bemühungen kein Ersatz für den verlorengegangen Auftrag gefunden hat.

Siehe auch § 648 Kündigungsrecht des Bestellers (BGB).

Sobald der Bauherr die Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung erhalten hat beginnt nach §650r BGB eine 2-wöchige Frist innerhalb der Kunde ein Sonderkündigungsrecht hat. Das Kündigungsschreiben muss dabei noch vor dem Ablauf der Frist angekommen sein.

Die Bauleitung kann dem Bauherrn im Angebot, beziehungsweise dem vorgeschlagenen Vertrag, eine angemessene Frist setzten innerhalb welcher der Bauherr annehmen muss. Falls diese Frist bereits verstrichen ist kann die Bauleitung die Annahme verweigern.

Auch die Bauleitung kann den Vertrag kündigen jedoch abgesehen von den zuvor genannten Gründen nur dann, wenn ein wichtiger und ausreichender Grund vorliegt. Eine solche Kündigung wird auch als außerordentliche oder wenn keine Frist einzuhalten ist als fristlose Kündigung bezeichnet.

Widerrufsrecht Falls es sich beim Auftraggeber um einen Verbraucher, also nicht um eine Firma oder ein Gewerbetreibenden handelt, hat dieser nach § 650l BGB ein Recht auf Widerruf des Vertrages.

Dabei ist eine Frist von 14-Tagen einzuhalten, welche ab dem Vertragsabschluss gezählt wird (siehe § 355).

Sofern das Bauunternehmen den Kunden nicht ausreichend über sein Widerrufsrecht informiert verlängert sich diese Frist. Sollte der Vertrag notariell beurkundet worden sein, so muss die Bauleitung nicht informiert haben.

Durch den sogenannten Widerruf innerhalb der Frist kann der Bauvertrag ungeschehen gemacht werden. Bereits gezahlte Gelder sind dem Bauherrn zu erstattet. Falls jedoch bereits Unkosten angefallen sind so sind diese in der Regel zu zahlen und werden üblicherweise mit einer Erstattung verrechnet.

»Mehr zum Thema Widerruf und ein Musterschreiben



Außerordentliche bis fristlose Kündigung Im Bürgerlichem Gesetzbuch ist verankert, dass beide Vertragsparteien aus wichtigem Grund außerordentlich kündigen können. Je nach Grund ist dabei keine bis hin zu einer kurzen Frist einzuhalten. Falls keine Frist vorliegt kann die Kündigung auch als fristlose Kündigung bezeichnet werden.

Sollte der Grund weniger schwer sein muss jedoch zuvor eine Abmahnungen mit Fristsetzung erfolgt sein.

Muster einer Abmahnung und weitere Informationen

Wichtige Gründe können unzumutbare Rahmenbedingungen und Vertragsverletzungen sein wie zum Beispiel nicht erbrachte Zahlungen/Arbeitsleistungen oder ein Straftatbestand.

Waren triftige Gründe nur in einem bestimmten Teil des Arbeitsfeldes anzutreffen, hat der Auftraggeber die Möglichkeit, jenen bestimmten Teil des Auftrages zu kündigen zum Beispiel, wenn der Auftraggeber nur mit dem Bau des Daches unzufrieden ist.

Die Arbeiten für die Auffahrt jedoch zufriedenstellend sind, reicht es aus, wenn er der Bauleitung nur für die Arbeit des Daches kündigt. Man spricht hierbei von einer Teilkündigung.

Beide Vertragsparteien verpflichten sich jedoch, nach Kündigung, den aktuellen gemeinsamen Leistungsstand des Werkes festzustellen. Wie in der ordentlichen Kündigung gilt eine Vergütung nur für den vertraglich vereinbarten Teil der Leistungen, abzüglich ersparter oder nicht erbrachter Leistungen. Und selbstverständlich ist die Möglichkeit Schadensersatz zu verlangen, von der Kündigung nicht ausgenommen.

Siehe auch §648a Kündigung aus wichtigem Grund (BGB).

Beispiel einer fristlosen Kündigung:

Das Oberlandesgericht Frankfurt entschied in seinem Urteil vom 27.11.2013 zugunsten eines Architekten, da der Bauherr seinen Mitwirkungspflichten nicht nachgekommen war. (nach OLG Frankfurt , Urt. v. 27.11.2013 - 23 U 203/12; BGH, Beschluss vom 05.02.2015, VII ZR 332/13 - NZB zurückgewiesen)

Form der Kündigung Wichtig: Jede Kündigung der Bauleitung oder durch die Bauleitung hat, egal ob ordentlich oder außerordentlich, hat schriftlich zu erfolgen (§650h Schriftform der Kündigung,BGB) Wird dies nicht eingehalten ist die Kündigung im Regelfall ungültig.

Fall-Beispiel:

Die Kündigung eines leipziger Bauleiters war nichtig, da Diese nicht ausdrücklich und gründlich formuliert wurde. (AG Leipzig, 7. März 2013, Az.: 2 Ca 3972/12)

Bei einer außerordentlichen Kündigung sollte im Kündigungsschreiben unbedingt der Kündigungsgrund genannt werden.



Tipp: Sofern im Vertrag mit der Bauleitung die Geltung von VOB/B vereinbart wurde sollte eine Vertragsstrafe unbedingt vor der Kündigung gefordert werden. Dies ist jedoch nur möglich, falls der Auftragnehmer (die Bauleitung) zuvor erfolglos abgemahnt wurde oder in Verzug geraten ist.

Kündigung der Bauleitung Muster

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Kündigungsschreiben an die Bauleitung Muster: