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Wer seinen Pachtvertrag für eine Nutzfläche (auch als Pachtfläche bezeichnet) kündigen möchte, hat einige Aspekte und rechtlichen Regelungen zu berücksichtigen. Schließt man einen Pachtvertrag ab, so sind grundsätzlich drei Akteure involviert: Der Verpächter, der Pächter und das Landwirtschaftsamt.

Bei der Kündigung ist es nicht anders. Demnach obliegt es in der Verantwortung des Pächters den Verpächter wie auch das Landwirtschaftsamt über die Kündigung in Kenntnis zu setzen.

Wichtig: Die Kündigung des Pachtvertrages muss in der Regel nach § 594f BGB schriftlich durchgeführt werden.

Wie in den meisten Fällen von Vertragsabschlüssen, so auch beim Pachtvertrag, wird zwischen zwei unterschiedlichen Formen von Verträgen und damit einhergehenden unterschiedlichen Wegen zur Kündigung unterschieden:

Der befristete Pachtvertrag, mit einer festgelegten Pachtzeit sowie unbefristete Verträge, die von Jahr zu Jahr verlängert werden. Nicht selten ist es der Fall, dass bei unbefristeten Verträgen, Verlängerungen mündlich abgeschlossen werden (siehe auch § 585 a BGB).

Bei der Kündigung einer Nutzfläche ist jedoch entscheidend ob die gepachtete Fläche landwirtschaftlich genutzt wird oder ob sie für andere Zwecke gepachtet wurde.

Denn bei einer überwiegend landwirtschaftlichen Nutzung handelt es sich um ein Sonderfall der Pacht, welche auch als Landpacht bezeichnet wird und der besonderen Regelungen des BGB (bürgerliches Gesetzbuch) unterliegt. Im Folgenden wird deshalb zwischen den beiden Pachtvertragsarten unterschieden.

Kündigung bei befristeten Pachtverträgen Schließt man mit seinem Pächter einen befristeten Vertrag über einen bestimmten Zeitraum ab, so endet der Vertrag automatisch mit Fristablauf. Für einen solchen Vertrag ist keine Kündigung notwendig, denn automatisch wird ein befristeter Pachtvertrag nicht verlängert.

Angeraten wird aber beiden Parteien, vor Beendigung des Vertragsverhältnisses über das weitere Vorgehen zu reden.

Eine Sonderregelung gibt es, wenn ein Pachtvertrag auf ein Minimum von drei Jahren abgeschlossen wird. Jene Verträge sind auf unbestimmte Zeit verlängerbar. Dazu gilt es aber einen Antrag auf Fortsetzung des Pachtverhältnisses zu stellen und zwar noch vor dem letzten Vertragsjahr.

Wenn jedoch eine Kündigungsfrist von 12 Monaten oder weniger vereinbart wurde, so ist es noch ausreichend wenn die Verlängerung innerhalb eines Monats nach Zugang der Kündigung erklärt wird.

Sofern innerhalb einer Frist von drei Monaten keine Ablehnung des Antrags erfolgte, kann eine Verlängerung als akzeptiert angesehen werden.Es muss dabei im Verlängerungsantrag jedoch auf die Folge der Nichtbeachtung ausdrücklich hingewiesen worden sein (siehe §594).

Wird dabei eine unbefristete Verlängerung beantragt gelten folglich die Kündigungsregelungen für unbefristete Pachtverträge.

Ausnahme Nach §594b BGB gilt das ein Landpachtvertrag mit einer Dauer von mehr als 30 Jahren abgeschlossen wurde von beiden Seiten bis zum dritten Werktag eine Pachtjahres zum Schluss des nachfolgenden Pachtjahres gekündigt werden kann, sofern der Vertrag nicht für die Lebenszeit einer der beiden Parteien abgeschlossen wurde.

Achtung: Wenn der befristete Vertrag verlängert wurde Wurde die Verlängerung eines befristeten Vertrages nur lose auf einem zusätzlichen Papier oder sogar in mündlicher Form vereinbart so kann dies vor Gericht als Formfehler angesehen werden, wodurch es dazu kommen kann, das dieselben Kündigungsfristen und Regelungen wie bei einem unbefristeten Pachtvertrag gelten.

Wurde die Verlängerung auf dem Originalverträgen vermerkt oder auf einem angehefteten Blatt oder als vollständiger neuer Vertrag so ist die Form in der Regel gewahrt.

Unbefristete Pachtverträge Bei unbefristeten Pachtverträgen gilt, dass nach §584 BGB, eine Kündigung nur zum Schluss eines Pachtjahres zulässig ist und spätestens am dritten Werktag des ersten Halbjahres erfolgen muss.

Wenn es sich um ein Landpachtvertrag handelt gilt jedoch abweichend: Ist keine Dauer im Pachtvertrag vorgesehen, so muss spätestens am dritten Werktag des Pachtjahres zum Ende des nächsten Vertragsjahres gekündigt werden (siehe auch § 594 BGB).

Es besteht also in diesem Fall eine Kündigungsfrist von fast 2 Jahren. Es kann jedoch im Pachtvertrag eine abweichende Frist vereinbart sein.

Beispiel: Soll ein Landpachtvertrag zum Ende des Jahres 2018 gekündigt werden, so muss das Kündigungsschreiben bereits am 3. Werktag 2017 beim Verpächter eingegangen sein und das Pachtverhältnis würde dann am 31.12.2018 enden.

Fristlose außerordentliche Kündigungen Möchte man aus seinem Pachtvertrag frühzeitig austreten, so sind als Begründung einer außerordentliche Kündigung nur wenige Gründen zulässig:

• Bei einer Berufsunfähigkeit des Pächters, gilt wenn dieser als berufsunfähig nach den Vorschriften der gesetzlichen Rentenversicherung geworden ist, außerordentlich das Pachtverhältnis beenden kann (§594c).
  
  Es muss jedoch auch hier in der Regel zum Schluss des Pachtjahres gekündigt werden. Dabei sollte spätestens am dritten Werktag des Halbjahres gekündigt werden, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll.
  
  Eine für den Pächter nachteilige abweichende, im Vertrag getroffene, Regelung ist nicht zulässig.
• Wenn der Pächter stirbt so können die Erben, aber auch der Verpächter innerhalb einer Kündigungsfrist von einem Monat das Pachtverhältnis kündigen, wobei die Beendigung mit einer Frist von 6 Monaten erfolgen muss (§594d).
  
  Als Beleg sollte dabei eine Kopie des Totenscheins beigefügt werden.
  
  Die Erben können jedoch einer Kündigung, der Landpacht durch den Verpächter, innerhalb von 3 Monaten widersprechen und eine Fortsetzung verlangen, wenn Sie die Pachtsache ordnungsgemäß bewirtschaften können. Im Streitfall entscheidet das Landeswirtschaftsgericht.
• Wenn die Pachtsache vertragswidrig genutzt, vernachlässigt oder mutwillig beschädigt wird kann der Verpächter nach einer oder zwei erfolglosen Abmahnung(en) fristlos kündigen. In besonders schweren Fällen und bei ausreichenden Beweisen ist eine Abmahnung entbehrlich.
• Wenn die Zahlung das Pachtzinses für länger als 3 Monate, ganz oder zum wesentlichen Teil, ausstehend ist kann ebenfalls außerordentlich gekündigt werden (siehe auch § 594e). Auch hier empfiehlt es sich vorher schriftlich abzumahnen.
  
  Ausnahme: Wird die Pacht in Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr gezahlt, so kann erst dann außerordentlich gekündigt werden, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine die Pacht oder ein nicht unerheblichen Teil der Pacht nicht rechtzeitig gezahlt hat.

Wichtig: Wenn der Vertrag vorzeitig beendet werden soll, so ist im Kündigungsschreiben der Grund zu nennen.

In Zweifelsfällen ist es dringend zu empfehlen ein Anwalt zu konsultierten.

Checkliste

• Prüfen Welche Kündigungsfrist gilt – die für einfache Pacht oder Landpacht?
• Handelt es sich um eine außerordentliche Kündigung? Wenn ja, dann sollte im Kündigungsschreiben der Grund für die außerordentliche Kündigung genannt werden. Gegebenenfalls sind zusätzlich auch Nachweise, wie die Sterbeurkunde, in Kopie beizulegen.
• Wird die gepachtete Sache im Schreiben genau benannt?
• Hat das Kündigungsschreiben eine handschriftliche und eigenhändige Unterschrift?
• Kommt das Schreiben noch rechtzeitig beim Empfänger an?

Es empfiehlt sich ein Versand per Einschreiben Rückschein oder die persönliche Übergabe gegen eine schriftliche Empfangsbestätigung oder in Anwesenheit eines geeigneten Zeugen.

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