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Als Verwaltervertrag wird, nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), ein Vertrag bezeichnet, welcher zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft und der von ihr bestellten Wohnungseigentumsverwaltung (kurz: WEG-Verwaltung) bezeichnet.

Die Besonderheit bei einem solchen Vertrag ist, dass dieser nicht für die einzelnen Wohnungseigentümer geregelt wird, sondern von allen berechtigten Eigentümern gemeinsam mit dem Verwalter abgeschlossen wird. Ein solchen Vertrag kann auch die Mehrheit der Eigentümer, durch ein sogenannten Mehrheitsbeschluss, abschließen ohne das die anderen Eigentümer zustimmen. Oftmals geschieht dies auf der Eigentümerversammlung.

Neben dem Verwaltervertrag wird dabei auch die sogenannte „Bestellung des Verwalters" vereinbart. Beide Regelungen gelten juristisch unabhängig von einander und müssen daher beide beendet werden.

Kündigungsfristen bei einem Verwaltervertrag Wollen die Eigentümer den Verwalter loswerden, hängt die notwendige Prozedur vom Verwaltervertrag ab.

Ist der Verwalter auf unbestimmte Zeit eingesetzt, kann die Eigentümerversammlung ihn jederzeit mit einfacher Mehrheit (also wenn mehr dafür Stimmen als dagegen) kündigen.

Ist er hingegen auf bis zur maximalen Höchstdauer von fünf Jahren bestellt, kann er nur bei einem zerstörten Vertrauen abgewählt werden, das heißt, wenn außerordentliche Gründe oder ein Missbrauch vorliegen. Sofern der Verwalter zustimmen sollte kann der Vertrag allerdings auch vorzeitig aufgelöst werden.

Wichtig: Die Kündigung alleine ist nicht ausreichend. Die Bestellung eines Verwalters ist eigenständiger rechtlicher Vorgang nach dem WEG. Erforderlich ist daher einerseits die Abberufung des Verwalters, andererseits die Kündigung des Verwaltervertrages jeweils durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Solange nicht beides durchgeführt wurde bleibt der Verwalter weiterhin im Amt.

Daher ist es sehr wichtig nach einer erfolgreichen Abwahl auch die Kündigung des Verwaltervertrages zu beschließen und beides schriftlich zu dokumentieren.

Die außerordentliche, fristlose Kündigung und Abberufung des Verwalters Die fristlose Kündigung und Abberufung des Verwalters ist nur bei vorliegen eines ausreichend wichtigen Grundes möglich.

Wichtige Gründe können sich aus der Teilungserklärung sowie aus dem Verwaltervertrag ergeben, zum Beispiel, wenn der Verwalter erheblich gegen seine Verwalterpflichten verstößt und sich dies auch nach einer Ermahnung nicht bessert. Bei großen Verfehlungen des Verwalters ḱann auch ohne eine erfolglose Ermahnung gekündigt werden.

Die außerordentliche, fristlose Kündigung muss der Verwalter innerhalb von maximal zwei Monaten nach dem Beschluss erhalten.

Wichtig: Die Abberufung muss in einem solchen Fall innerhalb der Zeit geschehen, welche für eine Einberufung der erforderlichen, außerordentlichen Eigentümerversammlung zur entsprechender Beschlussfassung nötig ist.

Ein Zeitraum von maximal zwei Monaten seit Kenntnis des Grundes kann als rechtzeitig angesehen werden. (siehe auch Urteil: Az.: 2Z BR 120/99 des Bayerisches Oberstes Landesgericht vom 17.01.2000). Dennoch empfiehlt es sich so schnell wie möglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen und dort ein Entschluss zu fassen.

Übliche wichtige Gründe können sein wenn der Verwalter:

• nicht die Beschlusssammlung mit Entscheidungen der Gemeinschaft führt (siehe WEG, Paragraf 26, Absatz 1) oder
• nicht mehr Vertrauenswürdig erscheint, zum Beispiel wenn er wegen Betruges verurteilt wurde oder wenn er ein Insolvenzverfahren am Laufen hat (siehe BayObLG, Az. 2Z BR 102/04) oder
• Familienangehörige oder andere Personen begünstigt sowie keine Einsicht in Verwaltungsunterlagen zulässt (siehe BayObLG, Az. 2Z BR 66/04),
• eigenmächtig Bauaufträge vergibt, zum Beispiel den Einbau eines Fahrstuhls beauftragt (siehe BayObLG, 2Z BR 181/03) oder
• Wichtige gesetzlich vorgeschrieben Handlungen nicht vornimmt. Wie beispielsweise die Gebäudeversicherung nicht abschließt, wozu er verpflichtet ist (siehe OLG Düsseldorf, Az. 3 Wx 89/05) oder
• Gelder für nicht erbrachte Leistungen kassiert (siehe OLG Köln, 16 Wx 219/07) oder
• trotz mehrerer Aufforderung keine korrekte Jahresabrechnung abliefert( siehe OLG Düsseldorf, 3 Wx 46/05) oder
• den Beirat beschimpft sowie den Rücktritt nahelegt (siehe OLG Köln, Az. 16 Wx 37/07) oder eigenmächtig einen Fernwärmevertrag für mehrere Jahre abschließt (siehe LG Berlin, 85 T 327/06) oder auch falls der Verwalter bei einem Streit die Versammlung abbricht und daher nicht ordnungsgemäß zu Ende führt.
• sofern der Verwalter sich weigert Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen.
• Das Wohnungseigentum erbaut hat als Bauträger, aber bekannte Mängel nicht kenntlich gemacht hat (siehe AG Augsburg, Az. 30 C 2739/08)
• wenn der Verwalter wichtige Tätigkeiten unterlässt. Zum Beispiel wenn er 2 oder mehrmals hintereinander keine Eigentümerversammlung durchgeführt hat. Auch muss der Verwalter wichtige Unterlagen wie die Wohngeldabrechnung vorbereiten. Generell gilt das bei mehrfachen Verfehlungen eine außerordentliche Kündigung vorgenommen werden kann. Jedoch sollte sofern es sich nicht um gravierende Fehler handelt der Verwalter zuvor mindestens einmal abgemahnt werden.

Hinweis: In der Regel erfolgt die Kündigung und die Abberufung des Verwalters durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss auf der Eigentümerversammlung. Es kann jedoch auch im Verwaltervertrag und im von der Eigentümergemeinschaft vereinbarten Vertrag abweichendes geregelt sein.

Ausnahme: Bei vorliegen besonderer Umstände kann auch ein einzelner Wohnungseigentümer oder eine Minderheit die Kündigung des Verwaltervertrages und die Abberufung desselben durchsetzten und zwar dann wenn wichtige Gründe vorliegen und der Versuch eine mehrheitliche Entscheidung zu treffen nicht erfolgreich war (Bsp. Wenn nicht genug Eigentümer auf der Versammlung erscheinen) oder auch falls dem Eigentümer nicht zugemutet werden kann eine Eigentümerversammlung einzuberufen (Beispiel: Es besteht ansonsten die Gefahr, dass der Eigentümer durch das Verhalten des Verwalters ein erheblicher wirtschaftlicher Schaden entsteht). Eine solche Ausnahme muss jedoch in der Regel vor Gericht erstritten werden, daher ist ein Fachanwalt einzuschalten.

Weiteres Wichtiges Es sollten mindestens soviele Mitglieder die Kündigung unterschreiben, wie für einen einfachen Mehrheitsbeschluss erforderlich sind, beziehungsweise wenn etwas abweichendes vereinbart wurde die entsprechenden erforderlichen Personen. Alternativ kann auch eine Person bevollmächtigt werden.

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