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Der Alptraum für jeden Vermieter: Sogenannte Mietnomaden haben es sich in der vermieteten Wohnung oder dem Haus gemütlich gemacht. Diese Personen zahlen meist nur am Anfang (wenn überhaupt) die Miete. Hat man sie endlich aus der Immobilie geklagt, befinden sich die Wohnräume meist in einem erbärmlichen Zustand.

Ein schnelles und konsequentes Handeln von Seiten des Vermieters ist daher dringend erforderlich. Doch wie kann man sich als Vermieter gegen solche Mietnomaden wehren? Welche rechtlichen Grundlagen gibt es für eine außerordentliche Kündigung?

Gesetzliche Grundlagen im Mietrecht Nachfolgend eine kurze Übersicht über die rechtlichen Grundlagen, auf die sich ein Vermieter berufen kann:

• § 535 Abs.2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Verpflichtung zur Mietzahlung
• Nach § 536 Abs.1 S.3 BGB: ist eine Mietminderung durch Mängel möglich Sind Mängel jedoch schon bei Vertragsabschluss bekannt, ist keine Mietminderung möglich (§ 536b S.1 BGB).
• § 537 Abs.1 S.1 BGB: Die Mietzahlungsverpflichtung besteht auch bei Abwesenheit des Mieters.

Fristlose Kündigung aufgrund nicht eingegangener Mietzahlungen Der §543 BGB ermöglicht die Kündigung aus einem wichtigen Grund.

Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn:

• Es zu einer Verletzung der Sorgfaltspflicht durch den Mieter kommt. Dies ist der Fall bei Sachbeshcädigung und verwarlosung der Wohnung.
  »Kündigungsschreiben wegen mutwilliger Beschädigung
• Es kann auch gekündigt werden wenn der Mieter den Haufrieden wiederholt stört.
  »Kündigungsschreiben wegen Unruhe
• Der Mieter zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten nicht gezahlt hat.
• Der Mieter schon bei der Zahlung der Kaution, in Höhe einer Summe die mindestens zwei Monatsmieten (kalt) beträgt, in Verzug gerät.
• oder die Summe der ausstehenden Mieten einen Betrag von zwei Monatsmieten übersteigt.

Muss ich den Mieter vor der Kündigung schriftlich abmahnen? Ist der Mieter mit der Miete im Sinne des §543 Absatz 2 Nr.3 säumig und der Mietvertrag wurde nicht vor den ersten Mai 2013 abgeschlossen, kann der Vermieter ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen.

Zumindest bei allen älteren Verträgen sollte der Mieter sicherheitshalber schriftlich abgemahnt werden. Die Abmahnung muss eine genaue und detaillierte Auflistung des Sachverhalts beinhalten und eine angemessene Frist (i.d.R. mindesten 14 Tage) gesetzt werden innerhalb der die Zahlungen geleistet werden müssen bzw. Mängel beseitigt werden sollen. Allerdings kann auch eine Kündigung ohne vorhergegangene Abmahnung gültig sein (Siehe hierzu auch: OLG Frankfurt am Main in NJW-RR 1989, 973 und OLG Düsseldorf in NJW-RR 1991, 1353).

Bei Mietschulden kann der Vermieter vom Mieter verlangen, Geld auf einem Sonderkonto zu hinterlegen. Wird dies nicht vom Mieter erfüllt so kann die Wohnung im Eilverfahren geräumt werden.

Was ist wenn der/die Mietnomaden die Wohnung nicht räumen? Sollte der Mieter die Wohnung nicht räumen kann vor Gericht geklagt werden und eine Zwangsräumung erwirkt werden. Allerdings können alte und kranke Mieter besonders wenn Ihnen ansonsten Obdachlosigkeit droht unter Umständen eine Zwangsräumung durch einen Anspruch auf Räumungsschutz verhindern.

Wichtig: Keinesfalls sollte der Vermieter selber die Wohnungräumen, da der Mieter ansonsten unter Umständen einen Anspruch auf Schadensersatz hat. Siehe auch »Haftung des Vermieters bei kalter Wohnungsräumung.

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