Wohnungskündigung

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Eine Wohnungskündigung ist ein rechtlicher Vorgang mit erheblichen Konsequenzen für beide Seiten. Die Wohnungskündigung muss, gesetzlich vorgeschrieben, in der Schriftform vorliegen. Das gilt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter. Beide müssen also, wenn sie den Mietvertrag beenden wollen, ein Kündigungsschreiben verfassen. In dem Kündigungsschreiben muss das Datum enthalten sein, zu dem gekündigt wird und bei einer fristlosen Kündigung muss natürlich zwingend auch der Kündigungsgrund angegeben werden.

Fristlose außerordentliche Kündigung der Wohnung Eine fristlose Wohnungskündigung ist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. Wichtige Gründe für den Mieter sind zum Beispiel (§ 543 und § 569 BGB):

• eine Gefährdung seiner Gesundheit bei vertragsgemäßer Nutzung der Wohnung (z. B. durch Schimmelbefall)
• der Entzug der vertragsgemäßen Nutzung
• Wenn die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt wird z.B. dadurch das keine Heizung, Wasser oder Strom verfügbar sind.
• Ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht steht dem Mieter im Falle einer Mieterhöhung zu. In dem Fall kann der Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Zugang des Mieterhöhungsbegehrens das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats außerordentlich kündigen.
• und bei einer nachhaltige Störung des Hausfriedens durch eine Vertragspartei.
  
  »Kündigung der Wohnung wegen Lärm.
  
  Dies gilt auch als wichtiger Kündigungsgrund für den Vermieter.

Wichtige Gründe für den Vermieter sind:

• Bei Zahlungsverzug des Mieters. Hat der Mieter die Miete von 2 Monaten oder, in einem längeren Zeitraum, eine Summe die der Miete von 2 Monaten entspricht nicht bezahlt so kann nach § 543 BGB Absatz 2.3 dem Mieter gekündigt werden.
• Bei Mietverträgen die ab dem 1. Mai 2013 abgeschlossen kann der Vermieter dem Mieter auch kündigen wenn dieser mit der Zahlung der Kaution in Höhe von mindestens 2 Monatsmieten (kalt) in Verzug geraten ist. Eine Abmahnung ist in diesem Sonderfall nicht mehr erforderlich. Ebenfalls kann der Vermieter bei säumigen Zahlern verlangen, dass die Mietzahlungen auf einem Sonderkonto hinterlegt werden. Wird dem nicht Folge geleistet ist eine Kündigung denkbar.
• Gefährdung der Wohnung durch Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht durch den Mieter Kündigungsschreiben bei Sachbeschädigung »mehr
• unbefugte Überlassung an Dritte (Weitervermietung).

Kündigungsfristen bei einer ordentlichen Wohnungskündigung Für die ordentliche Kündigung sind Kündigungsfristen einzuhalten, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten.

• Besteht das Mietverhältnis nicht mehr als 5 Jahre, kann das Mietverhältnis spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ende des übernächsten Monats gekündigt werden.
• nach Ablauf von 5 Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um 3 Monate.
• Nach Ablauf von 8 Jahren verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um weitere 3 Monate.

Entscheidend für die Einhaltung der Kündigungsfrist ist dabei, wann das Kündigungsschreiben beim Empfänger eingeht.

Eine ordentliche Wohnungskündigung durch den Vermieter ist nur dann zulässig, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Ein berechtigtes Interesse des Vermieters liegt z. B. dann vor, wenn er die Wohnung selber für sich oder seine Familie benötigt oder wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich und schuldhaft verletzt hat. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Wohnungskündigung liegt auch vor, wenn er durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleidet, weil er daran gehindert wird, das Grundstück angemessen wirtschaftlich zu verwerten. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Wohnungskündigung angeben.

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Der Mieter hat das Recht, der Kündigung zu widersprechen, wenn sie für ihn und seine Familie eine besondere Härte darstellt. Das gilt jedoch nur, wenn kein Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vorliegt.

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