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Der Mieter einer Wohnimmobilie ist durch das deutsche Mietrecht umfassend geschützt. Als wichtigster Baustein werden dem Mieter großzügige Kündigungsfristen gewährt, welche im Falle einer ordentlichen Kündigung einzuhalten sind.

Ein Mieter kann diese Rechte jedoch auch verwirken. In einem solchen Fall, kann der Vermieter dem Mieter gemäß §543 Abs. 1 BGB außerordentlich kündigen. Der Mieter hat je nach Sachlage das Recht einer Kündigung zu widersprechen. Selbst im Falle einer grundsätzlich rechtmäßigen Kündigung, können bestimmte Gründe eines Mieters jene verhindern und schwerer wiegen als das berechtigte Interesse des Vermieters an der Kündigung.

Eine außerordentliche Kündigung, bei welcher keinerlei Fristen einzuhalten sind wird auch als fristlose Kündigung bezeichnet und schließt die Möglichkeit eines Widerspruchs trotz Rechtmäßigkeit aus. Hierfür muss jedoch ein triftiger Grund vorliegen.

Ein potenzieller Grund für ein fristloses Kündigungsschreiben durch den Vermieter ist die Störung des Hausfriedens durch den Mieter (siehe auch §569 Abs.2 BGB).

Je nach Schwere und Grund der Störung muss dabei als Vermieter anders vorgegangen werden und eine Kündigung kann auch unmöglich sein.

Generell wird jede fristlose Kündigung eines Mietverhältnis vor Gericht immer umfassend auf die Umstände des Einzelfalls untersucht.

Störung des Hausfriedens – Was bedeutet das? Eine Störung des Hausfriedens liegt bei einer Vielzahl von Vorkommnissen vor und kann je nach schwere direkt, meist aber nach Wiederholung und erfolgloser Abmahnung, eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Im Folgenden typische Störungen des Hausfriedens:

• Sehr wiederholt laute Musik in der Nacht
• Ständigen familiären Streitereien des Nachbarn
• Wiederholte Nichteinhaltung der Hausordnung.
• Handgreiflichkeiten mit dem Vermieter oder anderen Mietern
• Drohungen in mündlicher oder schriftlicher Form und andere strafrechtlich relevante Verhaltensweisen
• Schwere Beleidigungen, Mobbing oder Verleumdung des Vermieters, der Hausverwaltung oder der Mitmieter, insbesondere wenn es sich um diskriminierende Beleidigungen handelt.
  
  Auch Straftaten, die durch die Kinder des Mieters verübt werden fallen hierunter.
• Diebstahl von Strom, Gas oder Anderem aus den Leitungen
• Gefährdung des Mietobjekts oder anderer Mieter durch unsachgemäße Nutzung.
• Zum Beispiel durch wiederholte Brände in der Küche oder häufige Wasserschäden. Oder die unerlaubte Lagerung von Gefahrstoffen.
• Handel mit Drogen oder anpflanzen von unter das Betäubungsmittelgesetz fallenden Pflanzen.
• Erhebliche Vermüllung der Wohnung, insbesondere bei zusätzlichem Parasitenbefall
• Die Behinderung des Verkaufs der Wohnung durch Belästigung oder Falschinformation gegenüber Kaufinteressenten.

Wichtig: All diese Vorkommnisse müssen jedoch immer im Einzelfall betrachtet werden. So können selbst wiederholte Störungen und Lärmbelästigung unter Umständen dennoch nicht ausreichen, sofern keine Gefahr besteht.

Zum Beispiel wenn der störende Mieter die Störungen auf Grund seiner psychischen Erkrankung verursacht (Beispiel: Urteil VIII ZR 218/03 vom BGH).

Darüber hinaus ist berechtigte Kritik des Mieters kein zulässiger Kündigungsgrund.

Hinweis: Wenn auf Grund einer der genannten Gründe fristlos gekündigt werden soll, so ist dies Zeitnah zum auftreten der Probleme durchzuführen.

Rechte des Mieters und anderer Mieter Aus Sicht der Mieter bestehen selbstverständlich auch Rechte. Zum Beispiel wenn der Vermieter ungerechtfertigterweise die Nutzung der Wohnung einschränkt (siehe auch §535 Abs. 1 BGB).

Bei schweren Mängel zum Beispiel durch die Störungen anderer Mieter muss der Vermieter umgehend reagieren, da er ansonsten mit der sogenannten Mängelbeseitigung in Verzug geraten kann (siehe §538 BGB).

Reagiert der Vermieter nicht oder nicht rechtzeitig so können die Mieter unter Anderem die Miete reduzieren (siehe auch §536 BGB).

Darüber hinaus kann ein Mieter auch nach §862 BGB, oder je nach Umständen auch nach §823 BGB, gegen andere Mieter, welche den Hausfrieden stören vorgehen.

Wenn ein Mieter den Wohnraum des anderen Vermieters beeinträchtigt, zum Beispiel in dem er seine Haustiere frei herumlaufen lässt und diese in die Wohnung des Nachbarn gelangen, insbesondere wenn es dabei auch zu einer Verschmutzung der Wohnung kommt, kann der betroffene Mieter auf Grund von §858 BGB Abs.1 Rechtsansprüche geltend machen und unter Anderem Schadensersatz fordern.

Wichtig: Andere Mieter den Vermieter auch vor Gericht dazu zwingen einem anderen Mieter, welcher den Hausfrieden gravierend stört, außerordentlich zu kündigen (siehe auch §535 und §536 BGB).

Handelt es sich um eine nachhaltige Störung? Auch wenn der Hausfrieden gestört ist heißt dies nicht automatisch, dass ein ausreichender Kündigungsgrund vorliegt, sondern die Störung muss in den meisten Fällen auch wiederholt auftreten.

Nur bei sehr schweren Störungen des Hausfriedens, zum Beispiel wenn die Nachbarn nachweislich bedroht werden oder zu schweren Sachbeschädigungen, zum Beispiel durch eintreten der Nachbarstür, gekommen ist kann auch ein einmaliger Vorfall für eine fristlose Kündigung ausreichend sein.

Den Vermieter trifft dabei die Beweislast und er muss alle Störungen genaustens protokollieren. Darüber hinaus sollte er auch die betroffenen Mitmieter um schriftliche Protokolle bitten.

Was gilt es weiteres zu beachten und ist eine Abmahnung erforderlich? Bevor der Vermieter dem Mieter kündigen kann, muss im Regelfall eine Abmahnung erfolgen. Dies resultiert daher, dass dem Mieter die Gelegenheit gegeben werden muss, sein Verhalten zu ändern und sich gegebenenfalls zu entschuldigen.

In diesem Schreiben muss mit der fristlosen Kündigung gedroht werden, für den Fall, dass der Mieter sein Verhalten nicht bessert und im Regelfall muss auch eine ausreichende Frist gesetzt werden innerhalb der Mieter sich bessern muss.

»Mahnung an den Mieter vor einer Kündigung

Erfolgt eine Verhaltensänderung des Mieters nach Abmahnung durch den Vermieter, so dass keine Störung des Hausfriedens mehr vorliegt, ist eine fristlose Kündigung diesbezüglich konsequenterweise gegenstandslos.

Der Regelfall bedingt den Einzelfall und so ist es unter bestimmten Voraussetzungen möglich, auf eine Abmahnung zu verzichten.

Jene Voraussetzungen liegen vor, wenn eine Frist oder Abmahnung keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Die genannten Voraussetzungen finden sich unter Anderem in §543 Abs. 3 Nr.1 und Nr.2 BGB.

Zusammenfassend ist zu sagen, dass die Störung des Hausfriedens durch den Mieter eine Verletzung der im Mietvertrag verankerten Pflichten des Mieters darstellt.

Diese Pflichtverletzung gibt dem Vermieter eine einfache Handhabe in Form eines triftigen Grundes, eine Kündigung zu schreiben und das Mietverhältnis somit fristlos zu beenden.

Hinweis: In der aktuellen Rechtsprechung wird eine außerordentliche Kündigung ohne vorige Abmahnung meist nur noch bei sehr schweren Sonderfällen als rechtmäßig anerkannt.

Inhalt, Form und Versand der Kündigung Die Kündigung des Mietverhältnisses muss, auch wenn auf Grund einer Störung des Hausfriedens gekündigt wird, auf Grund von §568 BGB stets in der schriftlichen Form erfolgen um wirksam zu sein.

Daher ist keine Kündigung per E-Mail, Telefon, Fax oder ähnlichem möglich, sondern das Kündigungsschreiben muss ausgedruckt werden.

• Datum und Ort
• Name und Anschrift der beiden Vertragsparteien, das heißt des Mieters und des Vermieters.
• Es muss eindeutig erkennbar sein das außerordentlich gekündigt wird.
• Der oder die Kündigungsgründe müssen eindeutig benannt werden. Dabei ist auch genaustens mit Datum und Protokoll zu belegen wann und welche Vorfälle der Grund sind.
  
  Besonderes Augenmerk ist dabei auf die Dauer die Stärke und die Zeitpunkte der beanstandeten Störungen zu legen. Generell muss der
  
  Mieter durch diese Beschreibung so umfassend informiert werden, dass er überprüfen kann ob die genannten Störungen wirklich von ihm stammen und wirklichkeitsgetreu beschrieben werden.
• Ferner sollte darauf hingewiesen werden, dass trotz einer Mahnung keine Verbesserung erfolgte (sofern dem Mieter eine solche geschickt wurde)
• Es sollte auch eine Frist von mindestens 14-Tagen gesetzt werden innerhalb der Mieter die Wohnung zu übergeben hat und ein Übergabetermin vorgeschlagen werden.
• Ferner ist es sinnvoll eine Räumungsklage anzudrohen, für den Fall das die Wohnung nicht fristgemäß übergeben wird.
• Wichtig: Der Vermieter muss den Mieter auch darauf hinweisen, dass er gegebenenfalls nach §574 und 574b BGB das Recht auf einen Widerspruch und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses hat. Zum Beispiel im Fall einer sogenannten Härte für den Mieter, seine Familie oder andere Angehörige durch einen Auszug.
• Damit in jedem Fall gekündigt ist sollte im Schreiben zusätzlich hilfsweise ordentlich gekündigt werden.
• Unabdingbar ist auf Grund der Schriftform auch eine eigenhändige und handschriftliche Unterschrift auf dem Kündigungsschreiben.
  
  Hinweis: Falls eine bevollmächtigte Person unterschreibt so ist eine Kopie der Vollmacht beizulegen.

Die Kündigung muss unbedingt auf einem sicheren Weg dem Mieter zugestellt werden. Dazu kann die Kündigung per Einwurf-Einschreiben oder sicherer per qualifiziertem Bote zugestellt werden.

Als Vermieter alleine das Kündigungsschreiben in den Postkasten zu werfen ist nicht empfehlenswert, sondern dann sollte mindestens eine geeignete unbeteiligte Person als Zeuge mitgenommen werden.

»Zugang bei wichtigen Willenserklärungen wie einer Kündigung

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