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Mit einer Solaranlage kann sich vom Energienetz unabhängiger gemacht werden oder auch durch Förderungen Geld gespart werden. Auf Grund der hohen Anschaffungskosten wird die Solaranlage jedoch oft gemietet, gepachtet oder geleast statt gekauft. In einigen Fällen werden diese Anlagen auch als gepachtet bezeichnet.

Wird die Solaranlage gemietet so gehört dem Immobilienbesitzer nicht die Anlage, sondern er muss eine, meist monatliche, Rate für die Anlage zahlen und der Vermieter kümmert sich um die Wartung, die Reparatur und um erforderliche Versicherungen.

Wird die gepachtet wird die Fläche, meist das Dach vom Besitzer der Solaranlage gepachtet und dieser stellt dort seine Anlage auf. Der Besitzer der Fläche erhält im Gegenzug eine monatliche Zahlung, die sogenannte Pachtrate.

Viele Verträge in welchen von einem Pachtvertrag gesprochen wird sind jedoch rechtlich gesehen als Mietverträge einzustufen, denn laut eines aktuellen Leitsatzurteils (siehe Urteil vom BGH, Aktenzeichen XII ZR 129/16) muss nicht nur der Gebrauch der Fläche sondern auch dessen Ertrag, die sogenannte Frucht (siehe §99 BGB), vereinbart worden sein. Die Nutzung der Fläche erbringt jedoch kein Ertrag, sondern erst durch die aufgestellte Solaranlage wird ein solcher gewonnen.

Beim Photovoltaik-Leasing dagegen wird das System monatlich zur Verfügung gestellt, ist aber nicht im Besitz des Hausbesitzers. Reparatur- und Wartungsarbeiten liegen jedoch in der Verantwortung des Mieters, also des Hausbesitzers. Bei vielen Verträgen besteht jedoch die Option die Anlage nach Ablauf der Laufzeit zu erwerben.

Hier wird erklärt wie und wann eine gemietete, gepachtete oder geleaste Solaranlage gekündigt werden kann und was es dabei zu beachten gilt.

Kündigungsfrist Die Kündigungsfrist, für die Solaranlage, ist abhängig davon ob ein Mietvertrag, ein Pachtvertrag oder eine Leasingvertrag abgeschlossen wurde.

Falls die Solaranlage für eine Festlaufzeit gemietet wurde und im Vertrag kein Recht auf eine vorzeitige Beendigung vereinbart wurde ist im Regelfall die vereinbarte Laufzeit einzuhalten.

Falls im Mietvertrag keine Laufzeit vereinbart wurde kommt es darauf an ob eine Kündigungsfrist vereinbart wurde. Findet sich keine Frist im Vertrag gelten im Regelfall die folgenden gesetzlichen Regelungen (siehe §550 ff. BGB):

• 1. Wird die Miete nach Tagen berechnet kann an jedem Tag zum Ende des Folgetages gekündigt werden.
• 2. Wird die Miete pro Woche gezahlt muss spätestens am ersten Werktag einer Woche gekündigt werden damit der Vertrag mit Ende des folgenden Samstags endet.
• 3. Wird die Miete pro Monat, oder ein längeren Zeitraum, berechnet kann bis zum dritten Werktags eines Monats zum übernächsten Monat gekündigt werden.
  
  Ausnahme: Falls es sich um einen Mietvertrag zwischen Gewerbetreibenden handelt Endet der Vertrag erst zum Ablauf des Kalendervierteljahr.

Für Verträge in welchen von einer Pacht der Fläche, für die Aufstellung einer Solaranlage, gesprochen wird ist auf Grund er aktuellen Rechtslage davon auszugehen, dass die Bedingungen für Mietverträge gelten, da zusammen mit der "Verpachtung" der Fläche, laut Urteil XII ZR 129/16 BGH, nicht ein Recht auf ein Ertrag vereinbart wird, sondern der Ertrag nach §99 BGB erst durch die aufgestellte Anlage erfolgt.

»Kündigung von Pachtverträgen

Bei Leasingverträgen für Solaranlagen ist in der Regel eine langjährige Laufzeit, zum Beispiel 20 Jahre, vereinbart. Dann ist diese Laufzeit meist einzuhalten, es sei denn es ist eine außerordentliche Kündigung möglich oder im Vertrag wurde ein Sonderkündigungsrecht vereinbart.

Hinweis: Auch falls die Solaranlage frühzeitig gekündigt werden kann oder die Kündigungsfrist kurz ist kann es sein das vertraglich vereinbart wurde, dass für den Abbau der Solaranlage oder andere Kosten gezahlt werden muss. In manchen Fällen kann die Solaranlage auch übernommen werden.

Wichtig: Die Kündigung muss vor der Kündigungsfrist bei der anderen Vertragspartei ankommen um rechtzeitig zu sein.

Widerruf bei neueren Verträgen Nach dem deutschen BGB hat ein Verbraucher das Recht innerhalb von 14-Tagen, von einem Vertrag zurückzutreten, der online, telefonisch, vor der Haustür des Verbrauchers oder per E-Mail geschlossen wurde (siehe unter Anderem §§ 312 b ff. BGB, Fernabsatzgesetz). Dieses Widerrufsrecht kann nicht eingeschränkt oder verweigert werden.

Die Widerrufsfrist beginnt dabei ab dem Erhalt der Widerrufsbelehrung. Erfolgt keine solche Belehrung kann innerhalb von einem Jahr und 14 Tagen widerrufen werden.

Wichtig: Falls der Vertrag über die Solaranlage dagegen in der Filiale des Unternehmens abgeschlossen wurde oder wenn beide Vertragspartner gewerblich tätig sind besteht kein gesetzliches Widerrufsrecht.

Durch einen rechtzeitigen Widerruf gilt der Vertrag als nicht abgeschlossen. Nur für bereits entstandene Unkosten wäre eventuell etwas zu zahlen, dass könnte dann wichtig werden falls die Solaranlage bereits installiert wurde.

Ausnahme: Das Widerrufsrecht gilt jedoch nicht für Solaranlagen die eindeutig auf die persönlichen Bedürfnisse zugeschnitten wurden. Verweigert der Vertragspartner den Widerruf muss daher in manchen Fällen vor Gericht geklärt werden ob es sich um eine im wesentlichen personalisierte Solaranlage handelt.

Das Widerrufsschreiben muss bis zum Ende der Widerrufsfrist verschickt werden, es ist also auch dann noch rechtzeitig wenn es am letzten Tag abgeschickt wird. Da der Kunde jedoch den rechtzeitigen Versand und das Ankommen des Schreibens unter Umständen nachweisen muss sollte eine sichere Versandmethode gewählt werden.

»Mehr zum Widerrufsrecht und ein Musterschreiben

Außerordentliche bis fristlose Kündigung Der Vertrag über die Solaranlage kann vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit und Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn ein ausreichend-wichtiger Grund vorliegt.

Alternativ kann vorzeitig gekündigt werden, wenn ein im Vertrag oder den AGB vereinbartes Sonderkündigungsrecht genutzt werden kann.



Im Folgende Gründe für eine vorzeitige Kündigung des Vertrages über die Solaranlage:

• Falls der Vertrag über die Miete der Fläche nicht in Schriftform vereinbart wurde, also wenn er zum Beispiel mündlich oder auch in Textform als E-MAil, vereinbart wurde ist er auf Grund des Formmangels unwirksam und es kann, unabhängig von der vereinbarten Laufzeit oder Kündigungsfrist, jederzeit gekündigt werden.
  
  Sonderfall: Falls es sich um einen Vertrag zwischen Gewerbetreibenden handelt gilt der Vertrag im Regelfall auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde und frühstens zum Ablauf des ersten Jahres beendet werden kann (siehe §550 BGB).
• Falls die Solaranlage bei Kauf der Immobilie vorhanden bereits vorhanden war kommt es darauf an ob der Vertrag vom Käufer mit übernommen wurde.
  
  Wenn der Käufer keiner Übernahme zugestimmt hat, so kann er jederzeit die Entfernung der Solaranlage verlangen. Dies sollte umgehend nach Kenntnisnahme erfolgen, da ansonsten eine stillschweigende Zustimmung zur Solaranlage angenommen werden könnte.
  
  Der Vorbesitzer muss dann jedoch unter Umständen Schadensersatz an den Solaranlagenbetreiber zahlen. Sicherheitshalber sollte daher im Vorfelde geprüft werden ob durch vertragliche Regelungen nicht indirekt für entsprechende Schäden in Verbindung mit der Übernahme der Immobilie gehaftet werden muss.
  
  Ferner sollte dem Besitzer der Solaranlage ein ausreichender Zeitraum, üblicherweise 14-Tage, als Frist gewährt werden um die Anlage abzubauen.
• Falls die Solaranlage nicht sachgemäß installiert wurde und dadurch eine Gefahr besteht kann der Vertrag außerordentlich gekündigt werden. Je nach Sachlage muss der Solaranlagenbesitzer jedoch erst erfolglos schriftlich ermahnt werden.
  
  Im Mahnschreiben ist dabei auch eine ausreichende Frist zu setzten innerhalb derer der Besitzer die Verbesserungen vornehmen muss.
  
  Bei einer großen Gefahr und abhängig von der Sachlage kann eine Mahnung auch entbehrlich und eine sofortige Kündigung des Vertrages möglich sein.
• Falls die gemietete Solaranlage nicht wie versprochen Betriebsbereit ist, öfters ausfällt, schwache Leistung erbingt, die Wartung fehlt oder andere Probleme, auch Mängel genannt, bestehen kommt es darauf an ob die Anlage gemietet wurde oder der Anlagenbesitzer die Fläche/Dachfläche gemietet hat.
  
  Falls die Solaranlage gemietet wurde ist eine schriftliche Mahnung zu schreiben.
  
  »Mahnung vor Kündigung
  
  Erfolgt auch nach der in der Mahnung gesetzten Frist keine Verbesserung oder der Vermieter verweigert eine Verbesserung kann fristlos gekündigt werden.
  
  Falls die Fläche gemietet wurde kommt es darauf an ob die Probleme dem Vermieter anzulasten sind. So zum Beispiel wenn dieser die Nutzung des Dachs verweigert, behindert oder auch falls er zum Beispiel durch die Aufstellung von Bäumen oder ähnlichem die Nutzung der Fläche behindert. In allen diesen Fällen ist ebenfalls eine Mahnung zu schreiben bevor eine fristlose Kündigung denkbar ist.
• Falls die Miete für die Solaranlage wiederholt nicht gezahlt wird kann der Vermieter die Anlage abbauen lassen und die zusätzlich die Kosten für den Abbau in Rechnung stellen. Im Regelfall ist der Mieter jedoch vorher abzumahnen.

Hinweis: Bei einer solchen vorzeitigen Kündigung des Vertrages ist der Grund im Kündigungsschreiben anzugeben. Falls Nachweise vorhanden sind ist es sinnvoll eine Kopie dieser beizufügen.

Inhalt, Form und Versand der Kündigung Wenn der Vertrag über eine Solaranlage gekündigt wird sollten mindestens folgende Angaben im Kündigungsschreiben enthalten sein:

• Anschrift und Name beider Vertragspartner
• Es muss im Schreiben eindeutig gesagt werden dass gekündigt wird. Dabei sollte sicherheitshalber auch genau genannt werden um welchen Vertrag und gegebenenfalls welche Fläche es sich handelt.
• Die Vertragsnummer.
• Der Termin zu dem der Vertrag beendet wird. Alternativ kann auch zum nächstmöglichen Zeitpunkt geschrieben werden.
• Wenn außerordentlich gekündigt muss auch der Kündigungsgrund genannt werden. Dann sollte meist auch eine Kopie vorhandene Nachweise beigelegt werden.
• Durch die DSGVO kann zusammen mit der Kündigung auch eine Löschung der personenbezogenen Daten gefordert werden.
• Ferner ist es sinnvoll um eine schriftliche Kündigungsbestätigung zu bitten.

Da bei einem Rechtsstreit den rechtzeitigen Zugang der Kündigung nachgewiesen werden muss sollte die Kündigung auf einem möglichst sicheren Weg verschickt werden, zum Beispiel per Einschreiben-Rückschein oder per Bote.

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