Miete mindern - wann und wie erlaubt?

Bewertung auswählenMangelhaftAusreichendBefriedigendGutSehr gut

 

Die eigene Wohnung stellt zumeist einen Rückzugsort dar, an dem man sich vom Alltagsstress lösen und kraft tanken kann. Falls die eigene Behausung diese Anforderung wegen externer Störungen nicht erfüllt, kann sich dies negativ auf die Lebensqualität der Bewohner auswirken.

Bei extremen Fällen, empfiehlt es sich, einen Antrag zur Senkung der Mietkosten zu stellen oder zu außerordentlich zu kündigen. Wer mit dem Gedanken spielt, seine Miete mindern zu lassen, sollte im Vorfeld genau prüfen ob die Gründe für ein solches Ansuchen in Fragen kommen.

Bei welchen Störungen wird eine Kürzung der Mietkosten gewährt? Es gibt die verschiedensten Gründe für eine Mietminderung. Je nach Stärke der Störung ist keine, eine geringe bis hin zu einer 100% igen Mietminderung möglich.

• Ein Faktor, der etliche Personen an der Berechtigung einer hohen Miete zweifeln lässt, stellt die Lärmbelastung oder auch Ruhestörung in der eigenen Wohnung dar. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass Kinderlärm oder Lärm der schon bei Einzug vorhandene Störungsquellen, wie z.B. eine Disko, vom Mieter toleriert werden muss. Baulärm z.B. rechtfertigt oftmals eine Minderung um bis zu 25%. Bei einer erforderlichen Sanierung des Gebäudes ist jedoch möglicherweise kein Anspruch vorhanden.
• Als Anlass zur Senkung der Wohnkosten, wird von vielen Mietern außerdem der Ausfall der Heizung angesehen. Dabei hängt es aber von den Umständen ab, ob und in welcher Höhe die Miete gemindert werden kann.
  
  Generell gilt jedoch, dass es von 31. Oktober bis 1. April möglich sein muss, die Wohnung tagsüber auf 20°C und während der Nachtstunden auf 18°C aufzuheizen.
  
  Wichtig:Bei etwaigen Defekten der Heizung, muss der Schaden sofort dem Vermieter gemeldet werden - gemäß dem Urteil OLG Dresden WuM 2002, 541 ist dieser nämlich dafür verantwortlich, dass die Heizanlage der Wohnung einwandfrei funktioniert.
  
  Ist die Anlage trotz sofortiger Meldung so lange defekt sein, dass einige Räume unbewohnbar sind, kann sogar eine Minderung von bis zu 100% beantragt werden - dies gilt insbesondere dann, wenn es zu Ausfällen im Winter kommt. Wie das Urteil AG Waldbröl WuM 1981, 8 aufzeigt, kann bereits ein Ausfall an kühlen Sommertagen zu einem Erlass von 50% führen.
• Schimmel und Feuchtigkeitsschäden stellen nicht nur eine Gesundheitsgefahr dar, sondern sind auch ein Grund für eine Mietminderung bis hin zu einer Kündigung. Ein massiver Schimmelbefall in der ganzen oder den meisten Teilen der Wohnung kann die Wohnung unbewohnbar machen und eine starke oder gänzliche Mietminderung rechtfertigen. Kleinere Schimmelflecken müssen zwar vom Vermieter beseitigt werden, rechtfertigen aber keine oder nur eine geringe Mietminderung.
  
  Fachbeitrag: »Schimmel in der Wohnung
  
  
• Ein Ausfall von Geräten, wie z.B. des Fahrstuhles, des Warmwasserboiler oder anderen wichtigen Gerätschaften kann eine Mietminderung rechtfertigen, sofern diese Geräte im Mietvertrag genannt sind. Die Höhe der Mietminderung ist dabei abhängig von der tatsächlichen Beeinträchtigung der Wohnqualität. Dabei ist z.B. beim Ausfall des Fahrstuhles auch entscheidend in welchem Stockwerk der Mieter wohnt.
• Bauliche Mängel und Schäden wie zum Beispiel eine undichte Isolation oder fehlerhafte Fenster oder ein undichtes Dach rechtfertigen, je nach Einzelfall, eine Minderung der Miete.
• Ist Mietfläche mindestens 100% kleiner als im Mietvertrag angeben kann die Miete um entsprechend der Abweichung angepasst werden. Die Berechnung der tatsächliche Wohnfläche wird dabei in ganz Deutschland durch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) festgelegt.
• Einen weiteren Mangel, welcher eine Mietminderung nach sich ziehen kann, stellen Mäuse oder Ungeziefer, erstere insbesondere in Stadtwohnungen, dar. Bei besonders schweren Fällen kann hier ein Kostennachlass von bis zu 100% erfolgen.
• Auch starkem Gestank, Heizungsgeräuschen, Überschwemmungen, Gerüst vor der Wohnung und Bauarbeiten,nciht funktionerenden Schlössern oder fehlender Beleuchtung im Treppenhaus ist eine Reduzierung der Miete denkbar.

Unbedingt zu beachten: Der oder die Mängel müssen dem Vermieter vor, einer Mietminderung, schriftlich aufgezeigt werden und eine Frist (je nach Problem, oftmals 14-Tage) gesetzt werden innerhalb die Mängel zu beheben sind. Erst wenn danach keine Besserung erfolgt kann eine Minderung in Betracht gezogen werden. Um ein Beleg zu haben sollte das Schreiben entweder per Einschreiben-Rückeschein verschickt werden oder aber der Vermieter um eine schriftliche Empfangsbestätigung gebeten werden.

»Mahnung wegen Mängeln



Worauf ist beim Ansuchen auf Mietminderung zu achten? Wer eine Minderung der Mietkosten beantragen will, sollte zuerst sicherstellen, dass der Mangel in der Wohnung nicht durch eigene Fahrlässigkeit zustande kam. Eine Senkung der monatlichen Zahlungen kann nämlich nur dann erfolgen, wenn der Schaden durch Dritte entstanden ist.

Es ist des Weiteren darauf zu achten, dass der geforderte Betrag nicht überhöht ist. Bei überzogenen Forderungen kann es im ungünstigsten Fall zu einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter kommen. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter hierbei laut § 276 BGB mit Vorsatz und Fahrlässigkeit handelt. Im Zweifelsfall sollte der geforderte Betrag sich deshalb immer in einem vernünftigen Rahmen bewegen.

Tipp: Es ist möglich die Miete nur unter einem Vorbehalt zu zahlen und nach einer Einigung bzw. Klärung der zulässigen Höhe, der Mietminderung, vom Vermieter zurück zu verlangen.

Hilfe bei Ermittlung der richtigen Höhe können neben Anwälten Mietervereine, wie Mieter-helfen-Mieter und in einigen Städten die öffentliche/freiwillige Rechtsberatung bieten.

Fachbeitrag: »Die richtige Wohnungskündigung und Musterschreiben