Unwirksame Klauseln im Mietvertrag

Bewertung auswählenMangelhaftAusreichendBefriedigendGutSehr gut

 

Beim Abschluss von Verträgen, insbesondere Mietverträgen für Wohnung, Häuser oder Gewerbeimmobilien kommt es öfters vor, dass vom Vermieter Klauseln in den Vertrag aufgenommen werden, die aufgrund gesetzlicher Bestimmungen unwirksam sind.

Verträge unter Privatpersonen sind sogenannte Schuldverhältnisse und somit im Bürgerlichen Gesetzbuch im Buch 2 „Recht der Schuldverhältnisse“ in den Paragrafen 241-854 BGB normiert.

Die Mietsache geht bei Vertragsabschluss zwar nicht in das Eigentum, dennoch in den Besitz des Mieters über und dieser kann jeden von seinem Besitz ausschließen, den er möchte, inklusive des Vermieters. Der Mieter ist demnach deutlich besser gestellt, als so mancher denkt.

Der Mietvertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch in den Paragrafen 535-548a BGB grundsätzlich normiert, wobei vom Allgemeinen zum Speziellen der Mietverhältnisse aufsteigend eingegangen wird.

Paragraf 535 BGB normiert die Hauptpflichten der beiden Vertragspartner, nämlich das vertragsmäßige Überlassen der Mietsache und das Entrichten der Miete.

»Mehr zur Wohnungskündigung
»Wohnung gekündigt worden? Weitere Tipps hier...

»Kündigung eines Gewerbemietvertrages


Eine Übersicht zu üblichen aber unwirksamen Klauseln Im Folgenden mehr zu unwirksamen Klauseln zusammen mit einer genaueren Erklärung.

• Minimale Mietdauer: Wenn im Mietvertrag eine Mindestlaufzeit vereinbart wurde so ist dies nur in einigen Fällen zulässig.
  
  Und zwar darf die Mindestmietdauer maximal 4 Jahre betragen, sofern für beide Seiten eine Kündigung ausgeschlossen wird. Es darf also nicht nur der Mieter an diese Laufzeit gebunden sein.
  
  Ausnahme: Bei Staffelmietverträgen ist es in einigen Fällen auch zulässig, wenn die Laufzeit für eine der beiden Vertragspartner länger ist als für den anderen.
• Kündigungsfrist: Der Vermieter darf die Kündigungsfrist für den Mieter nicht länger als die gesetzlichen 3 Monate festlegen.
  
  Auch darf der Vermieter sich selber nicht eine kurzfristiger Kündigung ermöglichen als gesetzlich geregelt.
• Besichtigungs- und Betretungsrecht: Ein jederzeitiges Betretungsrecht des Vermieters kann im Mietvertrag nicht wirksam vereinbart werden.
  
  Hier wurde durch den Gesetzgeber keine spezielle Norm geschaffen, jedoch ergibt sich die Unwirksamkeit aus dem Besitzrecht des Mieters, der nach Vertragsabschluss Besitzer der Mietsache ist, Paragraf 854 BGB „Erwerb des Besitzes“.
  
  Ein Betretungsrecht ohne Vorankündigung und ohne vorherige Erlaubnis des Mieters besteht für den Vermieter nur dann, wenn eine Gefahr im Verzuge, wie Feuer oder ein Wasserrohrbruch, vorliegt.
  
  Im Regelfall muss der Vermieter einen sachlichen Grund für die Besichtigung haben, zum Beispiel Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten(siehe auch §555a, §555d und §809 BGB). Ein weiterer Grund wäre ein geplanter Verkauf des Mietobjekts.
  
  Der Vermieter kann jedoch auch bei einem begründeten Verdacht auf eine Verwahrlosung oder Beschädigung der Mietsache eine Besichtigung fordern.
  
  Auch für die Ablesung von Wasser- oder Heizungszählern, muss dem Vermieter oder einem von ihm Beauftragten, eine Besichtigung gewährt werden.
• Ausschluss von Mietminderungen: Das nach §536 Abs. 4 BGB festgelegte Recht zur Mietminderungen bei Sach- oder Rechtsmängeln an der Mietsache kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden.
  
  Es kann jedoch im Mietvertrag, oder zusätzlich, im Voraus eine konkrete Sanierung- oder Modernisierung vereinbart und damit verbundene Einschränkungen und Mängel angekündigt worden sein. In einem solchen Fall kann in der Regel keine Mietminderung für die Mängel verlangt werden.
• Strafzahlungen: Klauseln, die Strafzahlungen bei vermeintlichem vertragswidrigem Gebrauch vereinbaren sind ebenfalls unwirksam, was sich aus §535 BGB ergibt, der besagt, es lediglich die Entrichtung der Miete erforderlich ist.
  
  Hinweis: Der Vermieter hat jedoch ein Anspruch auf Schadensersatz wenn die unsachgemäße Nutzung zu einem Schaden führt.
• Jederzeitiges Kündigungsrecht: Eine weitere unwirksame Klausel wäre ein jederzeitiges Recht auf Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter, hier ist genauestens im §543 BGB normiert, wann und unter welchen Umständen außerordentlich, also außerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen, gekündigt werden darf.
  
  Die Fristen der ordentlichen Kündigung sind im Paragrafen 573c BGB normiert und betragen 3 Monate, jedoch ist hier eine Staffelung geschaffen worden, was bedeutet, dass sich die Fristen mit Dauer des Mietverhältnisses deutlich erhöhen.
  
  »Gesetzliche Kündigungsfrist bei Wohnungen
• Staffelmiete: Die Staffelmiete darf frühstens nach dem ersten Jahr erhöht werden. Frühere Erhöhungen müssen in der Regel nicht gezahlt werden, sehr wohl aber die normale Miete.
• Widerspruchsrecht bei Kündigung: Will der Vermieter kündigen, kann der Mieter nach Paragraf 574 BGB der Kündigung schriftlich widersprechen. Dies gilt aber nur für die ordentliche Kündigung.
  
  Unwirksam sind Klauseln im Mietvertrag, die den Mieter dahingehend benachteiligen, Paragraf 573 c, Absatz 4 BGB.
• Schönheitsreperaturen: Regelmäßige vorgeschriebene Schönheitsrepaturen, aber auch Klauseln zur Renovierung am Anfang oder Ende, sind unzulässig.
  
  Stattdessen kommt es auf den tatsächlichen Zustand der Mietsache an und der Mieter muss die Wohnung maximal in einem sogenannten ordnungsgemäßen Zustand zurück geben.
  
  Zulässig ist meist eine Klausel, welche kleinere Reparaturen vom Mieter verlangt, dabei müssen die maximalen Kosten jedoch eindeutig beschränkt werden und es ist auch die Mietdauer zu berücksichtigen. Kosten von mehreren hundert Euro sind im Regelfall unzulässig.
• Haustierverbot: Es kann nicht generell eine Haltung von Haustieren verboten werden. Für kleinere Tiere ist keine Genehmigung erforderlich. Im Falle von größeren Tieren, wie Hunden oder Katzen muss meist mit dem Vermieter Rücksprache gehalten werden.
• Hausordnung: Viele Hausordnungen enthalten zahlreiche Verbote. Viele sind jedoch nicht zulässig, insbesondere dann, wenn der Mieter wesentlich benachteiligt wird und zum Beispiel weder auf dem Balkon noch in der Wohnung seine Wäsche trockenen oder fast nie Musik hören darf.
  
  Hinweis: Hier ist allerdings auch zu beachten, dass falls der Vermieter extra mit dem Mieter zusätzlich zur Hausordnung bestimmte Regelungen vereinbart hat und dafür nicht nur ein Standardformular verwendet wurde, auch restriktivere Regelungen unter Umständen rechtmäßig sein können.
• Betriebskosten: Es dürfen nur die gesetzlich vorgeschriebenen Betriebskosten (siehe Betriebskostenverordnung, BetrKV) berechnet werden. Zusätzliche Kosten zum Beispiel für Versicherungen dürfen nicht als Betriebskosten im Vertrag vereinbart werden.

Folgen wenn eine Klausel unwirksam ist Falls eine im Mietvertrag vereinbarte Klausel unwirksam ist muss diese nicht beachtet werden. Die restlichen Regelungen im Vertrag gelten jedoch weiterhin. Dabei ist es unerheblich ob der Mieter der unwirksamen Klausel durch seine Unterschrift zugestimmt hat oder nicht.

Dabei ist auch zu beachten, dass der Vermieter je nach Umständen, mit dem Mieter weitere Regelungen abgesprochen haben kann, welche dennoch eingehalten werden müssen. Dies gilt insbesondere, wenn die Vereinbarungen individuell mit dem Vermieter erfolgten und nicht nur ein Standardformular unterschrieben wurde.

Daher ist es meist sinnvoll sich rechtlich von einem Fachanwalt oder einer Beratungsstelle beraten zu lassen bevor eine möglicherweise unwirksame Formulierung ignoriert wird.

Form der Kündigung durch den Vermieter Will der Mieter kündigen, werden an Inhalt und Form der Kündigung einige Anforderungen gestellt, damit die Kündigung ungehindert wirksam wird.

Sie muss schriftlich erfolgen, den Vermieter und den Mieter genauestens benennen und die Mietsache, die Wohnung, um die es geht muss eindeutig genannt werden.

Zudem ist das Datum des Vertragsabschlusses aufzunehmen, zu wann die Kündigung wirksam werden soll und sie muss spätestens zum 3. Werktag des laufenden Kalendermonats, wenn zum übernächsten gekündigt werden soll, beim Vermieter eingehen, Paragraf 273c, Absatz 1 BGB.

Zudem muss aus dem Schreiben insgesamt hervorgehen, dass es sich um eine ordentliche oder aber außerordentliche Kündigung handelt.

»Mehr zur Wohnungskündigung
»Wohnung gekündigt worden? Weitere Tipps hier...

»Kündigung eines Gewerbemietvertrages