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Ein Bauvertrag ist, ähnlich wie ein Werkvertrag, ein zwischen einem Unternehmen und dem sogenannten Besteller (auch Bauherr gennant) geschlossener Vertrag über eine Bauleistung. Dazu zählt neben der Herstellung auch der Umbau, der Abriss oder die Rekonstruktion eines Bauwerkes (siehe § 650a BGB). Ferner aber auch, dann wenn es sich um die Instandhaltung eines für ein Bauwerk wesentlichen Teil handelt.

Der dabei abgeschlossene Vertrag unterliegt dabei dem bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), kann aber auch zusätzlich der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) unterliegen sofern dies im Vertrag oder den AGB. Für Verträge mit Verbrauchern (das heißt Privatpersonen) gelten dabei nach § 650i BGB zusätzliche Regelungen und der Vertrag wird als Verbraucherbauvertrag bezeichnet.

Im Folgenden wird erklärt wie und unter welchen Umständen diese Vertragsart wieder beendet werden kann und welche Folgen dies haben kann.

Kündigungsfrist Sofern im Bauvertrag nichts Abweichendes vereinbart wurde so kann der Vertrag zwar vor der Fertigstellung des Bauwerkes, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, gekündigt werden (auch freie Kündigung genannt), es sind dann aber möglicherweise dennoch die Gesamtkosten für das Bauwerk zu zahlen. Sollte das Bauunternehmen trotz Bemühungen kein Ersatz für den verlorengegangen Auftrag finden so muss auch bei Kündigung gezahlt werden. Falls geringere Unkosten (z.B. weniger Materialbeschaffung) anfallen, da nicht mehr gebaut wird, so ist dies natürlich zu berücksichtigen.

Es besteht jedoch nach § 650r BGB ein Sonderkündigungsrecht, dessen 2-wöchige Kündigungsfrist beginnt sobald die Planungsgrundlage zusammen mit einer Kosteneinschätzung für das Bauvorhaben dem Kunden zugestellt wurden (siehe auch § 650p BGB). Wird von diesem Recht Gebrauch gemacht so muss die Kündigung weniger als 2 Wochen, nachdem Erhalt der zuvor genannten Unterlagen, beim Bauunternehmen ankommen.

Falls das Bauunternehmen, dem Kunden, in den Unterlagen eine angemessene Frist gesetzt zur Annahme gesetzt hat so kann es nach Ablauf der Frist oder wenn der Kunde die Zustimmung verweigert kündigen.

Hinweis: Wird vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht, so kann das Bauunternehmen jedoch für die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen eine Vergütung verlangen. Eine darüberhinaus gehende Vergütung ist nicht zu zahlen.

Widerruf Falls es sich um ein Verbraucher, also nicht eine Firma oder ein Gewerbetreibenden handelt, besteht (nach § 650l BGB) ein Recht auf Widerruf des Vertrages. Dabei ist eine Frist von 14-Tagen, gezählt ab dem Vertragsabschluss, einzuhalten (siehe § 355). Sollte das Bauunternehmen den Kunden nicht ausreichend über dieses Recht informiert haben, so gilt die Frist sogar noch länger.

Innerhalb dieser Frist kann der Bauvertrag widerrufen werden, wodurch er als ungeschehen gilt und bereits gezahlte Gelder werden einem erstattet. Falls es jedoch bereits zu Unkosten gekommen ist so sind diese in der Regel zu zahlen und werden meist verrechnet.

»Mehr zum Thema Widerruf und ein Musterschreiben

Außerordentliche Kündigung Der Bauvertrag kann, ähnlich wie ein Dauerschuldverhältnis, aus wichtigem Grund (§ 648a BGB und auch § 314 BGB) gekündigt werden. Der Grund muss dabei jedoch so schwerwiegend sein, dass die weitere Fortsetzung des Vertragsverhältnisses unzumutbar wäre. Es ist auch möglich nur Teile des Bauvertrages zu kündigen sofern diese Eindeutig abgrenzbar sind.

Wichtig: Falls die Gründe unzureichend oder nicht nachweisbar sind so gilt die Kündigung vor Gericht als sogenannte freie Kündigung. Bei einer freien Kündigung muss das Bauunternehmen nicht mehr weiterarbeiten, aber es hat dennoch ein Anspruch auf die Vergütung für das gesamte Bauwerk. Dieser Anspruch mindert sich nur wenn nachgewiesen werden kann, dass dem Unternehmen kein oder geringerer Schaden entstanden ist und es ein ausreichenden Ersatz für den Auftrag gefunden hat (siehe § 649 BGB).

Folgende Gründe kommen bei Bauverträgen üblicherweise vor:

• Bei Verstößen gegen den vereinbarten Vertrag, der Verursachung von Schäden oder groben Mängeln am Bauwerk, sofern sich geweigert wird diese zu beseitigen. Im Normalfall muss dabei das Bauunternehmen schriftlich über die Probleme unterrichtet werden und eine Frist gesetzt werden innerhalb welcher nachzubessern ist. Es kann sich auch lohnen vorher mit einem Sachverständigen die Mängel zu dokumentieren.
  
  »Muster eines solchen Schreibens (Mahnschreiben)
  
  Eine Mahnung, vor einer Kündigung, kann entbleiben wenn es sich um gravierende Mängel oder Gefahren handelt.
• Drohung von seiten des Bauunternehmens, dass die Arbeit eingestellt wird, sofern das Unternehmen kein ausreichenden Grund hat zu drohen.
• Bei Betrug und Täuschung zum Beispiel über die Qualität der Arbeiten oder die Abrechnungsmodalitäten.
• Wenn das Bauunternehmen unvereinbart Prämien an den Architekten des Bestellers (Bauherr) zahlt.

Falls außerordentlich gekündigt wird so sollte der Grund ausführlich im Kündigungsschreiben stehen und sichergestellt sein, dass der Grund nachgewiesen werden kann. Daher sollte alles gut dokumentiert werden und wenn möglich auch geeignete Zeugen (keine Verwandten, etc.) mitgenommen werden um die Probleme beweisen zu können, falls es zu einer Gerichtsverhandlung kommen sollte.

Hinweis: Es kann weiterhin Schadensersatz verlangt werden. Sollte jedoch im Vertrag eine Vertragsstrafe vereinbart worden sein so sollte dieser Anspruch vor der Kündigung geltend gemacht werden, dies gilt insbesondere wenn der Vertrag auch der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) unterliegt. Die Vertragsstrafe kann jedoch erst gefordert werden, wenn das Bauunternehmen in Verzug geraten ist oder ein erfolglose Abmahnung erfolgt ist. Die Vertragsstrafe wird dabei jedoch nur bis zum Kündigungstermin berechnet.

Wichtig: Wenn die VOB/B gilt muss die Kündigung innerhalb von 12 Werktagen nach Bekanntwerden des Kündigungsgrundes ausgesprochen werden.

Sofern im Bauvertrag die Geltung des VOB/B vereinbart wurde gelten zusätzlich folgende Sonderkündigungsrechte:

• Falls das Bauunternehmen ohne schriftliche Zustimmung Leistungen nicht im eigenen Unternehmen erbringt, obwohl der Betrieb dafür ausgelegt ist, muss das Bauunternehmen zuerst abgemahnt werden. Dabei ist eine ausreichende Frist zu setzten und zu erklären das wenn nach Ablauf der Frist die Leistungen nicht direkt im Betrieb erbracht werden, der gesamte Vertrag fristlos gekündigt wird ($ 4 und § 8 Absatz 3 VOB/B).
• Sollte der Auftragnehmer (das Bauunternehmen) die Arbeiten verzögert beginnen oder verspätet, so kann wenn der Vertrag fortgesetzt wird nach § 6 Absatz 6 VOB/B, Schadensersatz, verlangt werden. Alternativ kann auch der Auftragnehmer abgemahnt werden und nach erfolglose Nachbesserungsfrist fristlos gekündigt werden.

Die Schadensersatzansprüche des Auftraggebers bleiben im VOB/Bauch nach einer Kündigung, des Bauvertrages, bestehen, sofern die weitere Ausführung auf Grund der Kündigungsgründe für den Auftraggeber nicht mehr sinnvoll ist.

• Der Auftraggeber kann für weitere Arbeiten die vorhandenen Geräte, Gerüste und andere auf der Baustelle vorhandene Einrichtungen, sowie angelieferte Stoffe und Bauteile gegen eine angemessene Vergütung weiter nutzen.
• Wichtig: Der Auftraggeber muss dem Auftragnehmer innerhalb von 12 Werktagen, gezählt ab Abrechnung mit dem Dritten (dem nachfolgenden Unternehmen), eine Aufstellung über die entstandenen Zusatzkosten und alle weiteren Ansprüche welche geltend gemacht werden sollen, zustellen.

Inhalt und Form Nach § 650h BGB muss der Bauvertrag in Schriftform gekündigt werden, auch falls der Bauvertrag dem VOB/B unterliegt muss in der Schriftform gekündigt werden. Das Schreiben ist vom Bauherrn persönlich oder einem Bevollmächtigten zu unterschreiben. Im Falle einer Vollmacht, sollte eine solche Beiliegen.

Tipp: Sofern der VOB/B vereinbart wurde sollte eine Vertragsstrafe unbedingt vor der Kündigung gefordert werden. Dazu muss jedoch der Auftragnehmer jedoch zuvor abgemahnt oder in Verzug geraten sein.

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