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Ein Mietverhältnis kann, in einigen Fällen, seitens des Mieters und des Vermieters auch vor Ablauf der Kündigungsfrist beendet werden. Das bürgerliche Gesetzbuch (BGB) setzt diesbezüglich insbesondere für den Vermieter klare Grenzen. Im Folgenden wird genau darauf eingegangen welche Möglichkeiten zu einer fristlos außerordentlichen Kündigung, wegen Mängeln, vorliegen können.

Fristlose außerordentliche Kündigung als Mieter Wenn der Mieter die Mietsache nicht wie vertraglich vereinbart nutzen kann so kann dieser nach §543 Abs.2 Satz1 Nr.1 BGB fristlos kündigen. Dies gilt auch wenn die Mietsache nur teilweise nutzbar ist oder erst deutlich verspätet nutzbar wird. Des Weiteren reicht es auch aus wenn der Mieter an der weiteren Nutzung der gemieteten Sache gehindert wird.

• Bei Verzögerung der Nutzung gilt, wenn der Vermieter die verspätete Übergabe verursacht hat, besonders wenn er den Einzug zu einem bestimmten Termin zugesagt hat, dass der Mieter Schadenersatz fordern kann. Der Schadenersatz kann die Kosten für die Suche nach einer anderen Wohnung, die Einlagerung von Möbeln und auch Forderungen des Nachmieters (der alten Wohnung), weil er noch nicht in die Wohnung einziehen kann, beinhalten.
  
  Wurde kein genauer Einzugstermin definiert und angekündigt das Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten zu einem etwas späteren Einzug führen können, so kann erst fristlos gekündigt werden wenn der Einzug sich über einen längeren Zeitraum verzögert.
• Wenn die Wohnung, schon vor einem Einzug, nicht durch Mängel nicht oder nur sehr eingeschränkt nutzbar ist. Z.B.: Wenn die Wohnung stark von Schimmel befallen und die Gesundheit erheblich gefährdet ist (569 Abs. 1 BGB). Ferner bei ein einem starken Ungezieferbefall der erst aufwendig vor einer Nutzung der Wohnung behoben werden muss, z.B.: durch Kakerlaken oder ähnliches. Es muss hierbei jedoch vom Mieter bewiesen werden das eine Gesundheitsgefährdung vorliegt. Dazu kann ein Sachverständigengutachten eingeholt werden.
  
  Oder wenn die gemieteten Räume nicht wie zugesagt genutzt werden dürfen z.B. ein Gewerbe nur teilweise oder nicht durchgeführt werden kann. Dies gilt auch wenn die vorgesehene Nutzung durch eine Behörde untersagt wird.
• Bei Mängeln die erst später auftreten.Z.B.:
  
  • Wenn der Fahrstuhl ausfällt und der Mieter in höheren Stockwerken wohnt, oder gehbehindert ist.
    
  • Bei ständig wieder auftrettenden Wasserschäden die z.B. durch Mängel an der Wand oder Fenstern verursacht werden.
    
  • Wenn wesentliche für die Nutzung Mangelhaft sind z.B. bei einer ständig ausfallenden Heizung im Winter oder wenn das Leitungswasser dauerhaft verunreingt ist.
  • Wenn der Mängel am Bau vorliegen die eine dauerhafte Lärm- oder Geruchsbelästigung verursachen.
  • Wenn durch andere Mietparteien andauernd die Wohnqualität beeinträchtigt wird und der Vermieter nichts oder nicht ausreichend etwas dagegen unternimmt und keine Besserung zu erwarten ist.
  • Oder auch in einigen Fällen wenn eine andauernde Belästigung durch Faktoren auftritt, die der Vermieter nicht beeinflussen kann. So z.B. wenn eine Großbaustelle in der Umgebung über ein erhebliche Lärmbelästigung verursacht (Der Vermieter kann dabei unter Umständen vom Verursacher Schadensersatz fordern.).
  
  
• Wenn der Vermieter einem die Nutzung von Teilen oder der ganzen Mietsache entzieht. Z.B.: Bei einer Sanierung oder Modernisierung von Räumen oder wenn Türschlösser ausgetauscht werden. Hier kann oft auch ein Schadensersatz geltend gemacht werden.
• Bei schwerwiegendem Fehlverhalten des Vermieters z.B.: bei wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung wissentlich falsch macht. Wenn die vereinbarte Miete mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (da dies als Mietpreiserhöhung gewertet wird). Wenn der Vermieter den Arbeitgeber des Mieters wegen Problemen kontaktiert ohne das dies eindeutig erforderlich ist. Oder wenn der Vermieter die Wohnung ohne Vorankündigung betritt, dies gilt auch wenn der Mieter anwesend ist.

Wichtig: Vor einer Kündigung muss der Mieter in den meisten Fällen den Vermieter schriftlich um Abhilfe bitten und eine Frist setzten (Abmahnung) innerhalb der die Mängel zu beheben sind. Die Länge dieser Frist hängt davon ab wie viel Zeit erforderlich ist um die Mängel zu beheben, wie schwer die Nutzungsbeeinträchtigung ist und ob mit einem zusätzlichen Schaden zu rechnen ist (siehe auch: OLG Düsseldorf, Urteil v. 28.7.1998, Az. 24 U 173/97).

Ausnahme (nach: § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB): Eine Fristsetzung ist entbehrlich wenn nicht abzusehen ist ob und wann der Vermieter den Mangel beheben kann. Z.B. wenn die nicht nutzbarkeit der Wohnung durch ein Dritten verursacht wird. Oder wenn der Vermieter sich weigert den Mangel zu beheben. Ferner wenn eine erhebliche Gefahr für den Vermieter vorliegt und der Mangel nicht schleunigst behoben wird (z.B.: bei einer defekten Gasleitung welche über längeren Zeitraum nicht repariert wird.).

Bis wann muss gekündigt werden? Es gilt, dass zeitnah nach erfolgloser Abmahnung die Kündigung ausgesprochen werden muss. Dabei wird jedoch vom Gericht jedoch berücksichtigt, dass je nach Lage und Immobilienmarkt dieser Zeitraum länger als bei anderen Vertragsarten sein kann. Länger als 3 Monate sollte jedoch keinesfalls gewartet werden. Stattdessen sollte spätestens nach 1,5 Monaten der Vermieter durch eine weitere Abmahnung erneut Gelegenheit zur Abhilfe gewährt werden, denn dies wird vor Gericht in der Regel als fristverlängernd gewertet.

Wichtig: Es nicht zu empfehlen zu kündigen bevor man eine Ersatz für die gemietet Sache gefunden hat, denn ansonsten kann der Vermieter Bezug auf die Kündigung nehmen und einen zum Auszug zwingen.

Was sollte das Kündigungsschreiben enthalten?

• Den Name und die Anschrift
• Eine genaue Benennung der Wohnung (Strasse, Hausnummer, Stockwerk, links/rechts).
• Der Kündigungsgrund: es sollte, da es sich um eine fristlose außerordentliche Kündigung handelt, unbedingt im Kündigungsschreiben genau der Grund genannt werden welcher eine vorzeitige Kündigung erforderlich macht (siehe auch §569 Abs.4 BGB).
• Das Schreiben muss eigenhändig und handschriftlich unterschrieben werden.
• Es empfiehlt sich das Schreiben zusammen mit einem geeigneten Zeugen zu übergeben und um eine schriftliche Empfangsbestätigung zu bitten. Notfalls kann es auch als Einschreiben-Rückschein verschickt werden oder per Gerichtsvollzieher zugestellt werden.

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